一、城市概況
濟(jì)南位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度。濟(jì)南，又稱(chēng)“泉城”，是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省—山東省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城市和副省級(jí)城市。濟(jì)南下轄六個(gè)區(qū)、三個(gè)縣、一個(gè)縣級(jí)市，總面積8227平方公里，人口596萬(wàn)，其中市區(qū)人口260萬(wàn)。濟(jì)南是“全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“全國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。
100年前，濟(jì)南曾經(jīng)自開(kāi)口岸，創(chuàng)近代中國(guó)內(nèi)陸城市自設(shè)商埠、對(duì)外開(kāi)放的先河，并由此極大地促進(jìn)了當(dāng)時(shí)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城市化水平。自二十世紀(jì)八十年代中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值170億美元，比上年增長(zhǎng)13.5%.濟(jì)南的產(chǎn)品已出口到140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。截止到2003年，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目2926個(gè)，合同利用外資51.47億美元，實(shí)際利用外資28.3億美元。共有51個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商來(lái)濟(jì)南市投資，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有18家來(lái)濟(jì)南市投資，前六大投資國(guó)別和地區(qū)分別為香港、德國(guó)、臺(tái)灣、日本、美國(guó)、新加坡。濟(jì)南已同世界上100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)往來(lái)關(guān)系。德國(guó)西門(mén)子、日本松下、美國(guó)百事可樂(lè)、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國(guó)公司500強(qiáng)企業(yè)在濟(jì)南建立了合資、合作企業(yè)，并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。
新的世紀(jì)，濟(jì)南市按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)要求，積極擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，進(jìn)行深化市場(chǎng)取向改革，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷拓展城市發(fā)展空間。今后一個(gè)時(shí)期，濟(jì)南市按照“新區(qū)開(kāi)發(fā)、老區(qū)提升、兩翼展開(kāi)、整體推進(jìn)”的思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”正在形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已全面展開(kāi)……新一輪的城市建設(shè)，一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施，將為外商提供巨大的商機(jī)。
二、濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析
一）2004年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長(zhǎng)15.6%.第一產(chǎn)業(yè)增加值118.7億元，增長(zhǎng)7.8%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值742.4億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值757.8億元，增長(zhǎng)13.0%.人均生產(chǎn)總值27610元（按現(xiàn)行匯率折算為3338.6美元），可比增長(zhǎng)14.1%.
二）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高。2004年，全市社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率45158元/人，增長(zhǎng)14.6%（勞動(dòng)生產(chǎn)率按就業(yè)人口計(jì)算）。各項(xiàng)稅收總額206.8億元，增長(zhǎng)18.8%，高于GDP增幅3.2個(gè)百分點(diǎn)，占生產(chǎn)總值比重12.77%，提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入明顯增加。全市境內(nèi)財(cái)政總收入377.8億元，增長(zhǎng)18.9%，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入89.04億元，可比增長(zhǎng)20.9%.
三）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值604.3億元，增長(zhǎng)19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資率40.2%，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)外向度15.6%，提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重28%，提高2個(gè)百分點(diǎn)。
四）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值299.5億元，增長(zhǎng)13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占比重為39.5%.旅游業(yè)增勢(shì)良好。泉水持續(xù)噴涌和重大賽事帶動(dòng)了旅游業(yè)發(fā)展，全年共接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)1217.9萬(wàn)人次，增長(zhǎng)27.6%，其中接待境外游客10.7萬(wàn)人次，增長(zhǎng)59.3%；旅游總收入94.1億元，增長(zhǎng)30.7%，其中國(guó)際旅游創(chuàng)匯3698萬(wàn)美元，增長(zhǎng)54.3%.商務(wù)服務(wù)業(yè)方興未艾。商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入75.0億元，增長(zhǎng)15.0%，其中舉辦展會(huì)70場(chǎng)，營(yíng)業(yè)收入0.65億元，增長(zhǎng)16.1%.
五）居民消費(fèi)價(jià)格小幅攀升。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升2.5%，其中食品類(lèi)、煙酒及用品類(lèi)、居住、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)、衣著類(lèi)，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通信類(lèi)、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業(yè)品出廠價(jià)格上升6.7%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上升16.4%.
六）濟(jì)南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變。目前濟(jì)南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國(guó)際性區(qū)域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國(guó)際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟(jì)南有可能發(fā)展成為國(guó)內(nèi)區(qū)域性的中心城市，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上一個(gè)重要的力量。在2003廣東社科院的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估中，濟(jì)南的城市競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)全國(guó)排名12名，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中的重要城市。
三、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)研判
一）2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、房地產(chǎn)投資2004年，在國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策的新形勢(shì)下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)生機(jī)和活力，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110.2億元，增長(zhǎng)22.7%.其中住宅投資完成87.1億元，增長(zhǎng)17.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的79.0%.商品房屋竣工面積275.4萬(wàn)平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬(wàn)平方米，下降3.1%. 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)2004年，濟(jì)南市各類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)。其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)33322件，同比增長(zhǎng)37.0%，增幅與上年基本持平；轉(zhuǎn)讓面積433.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.6%，增幅比上年提高7.8百分點(diǎn)；轉(zhuǎn)讓金額93.83億元，增長(zhǎng)76.0%，增幅比上年提高53.9個(gè)百分點(diǎn)。
3、商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）商品房濟(jì)南市商品房（含住房、非住房）全年銷(xiāo)售13504件，同比增長(zhǎng)47.7%，增幅同比提高4.9百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積187.30萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.6%，提高44.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額50.94億元，增長(zhǎng)86.1%，提高60.7個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2720元/平方米，同比增長(zhǎng)15.9%，提高8個(gè)百分點(diǎn)。其中，非住宅商品房（含辦公和商業(yè)用房）銷(xiāo)售價(jià)格為4969元/平方米，增長(zhǎng)36.4%，提高24.6個(gè)百分點(diǎn)。
（二）商品住房
1、基本情況2004年，濟(jì)南市商品房住房銷(xiāo)售13069件，同比增長(zhǎng)47.1%，增幅比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積175.89萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.6%，提高26.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額45.27億元，增長(zhǎng)82.6%，提高25.9個(gè)百分點(diǎn)。
2、價(jià)格增幅下降2004年濟(jì)南市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2574元/平方米，增長(zhǎng)13.7%，增幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年為2608元/平方米，增長(zhǎng)19.2%，提高1個(gè)百分點(diǎn)。因受宏觀調(diào)控影響，自6月份起，商品住房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭得到有效遏制，增長(zhǎng)速度明顯放緩，下半年的平均價(jià)格為2538元/平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，增幅比上半年回落了9.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。圖2中兩條趨勢(shì)線(xiàn)（累計(jì)平均價(jià)格線(xiàn)，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說(shuō)明濟(jì)南市商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度總體上呈逐漸回落、平穩(wěn)下降態(tài)勢(shì)。
3、高價(jià)位、大戶(hù)型住房銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)2004年濟(jì)南市商品住房1500—2000元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量卻出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，該現(xiàn)象主要與低價(jià)位住房市場(chǎng)供應(yīng)量減少有關(guān)。相反，3000至5000元/平方米區(qū)間的銷(xiāo)量卻出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。其中，3500-4000和4000-4500元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量增長(zhǎng)達(dá)3至5倍以上。
商品住房不同價(jià)位銷(xiāo)售件數(shù)對(duì)比在高價(jià)位住房銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，大戶(hù)型住房的銷(xiāo)量也呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年130平方米以上的大戶(hù)型共計(jì)銷(xiāo)售4947件，同比增長(zhǎng)102.5%；所占商品住房銷(xiāo)售總件數(shù)的比重也由上年的27.5%提高到37.9%.其中130-150平方米的銷(xiāo)量增長(zhǎng)最快，為上年同期的2.3倍。
4、高層住房銷(xiāo)量一路走高濟(jì)南市高層、小高層住房全年銷(xiāo)售5823件，同比增長(zhǎng)96.8%，增幅高于多層住房74.5個(gè)百分點(diǎn)。尤其是高層住房的銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)3.7倍，與我市商品住房中價(jià)位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷(xiāo)量增長(zhǎng)密切相關(guān)。由此可見(jiàn)，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認(rèn)同；另一方面，正是由于高層、小高層這類(lèi)高價(jià)位住房銷(xiāo)量的高速增長(zhǎng)，促使其成為拉升我市商品住房平均價(jià)格的重要因素之一。
二）二手房市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）二手房2004年濟(jì)南市二手房（含住房、非住房）銷(xiāo)售14701件，同比增長(zhǎng)35.8%，增幅同比提高11個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積152.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.6%，提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額33.21億元，增長(zhǎng)54.0%，提高26.5個(gè)百分點(diǎn)。全市二手房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2181元/平方米，同比增長(zhǎng)22.7%，提高14.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業(yè)用房）銷(xiāo)售價(jià)格為3205元/平方米，同比增長(zhǎng)66.3%.
（二）二手住房
1、基本情況濟(jì)南市二手住房全年銷(xiāo)售14211件，同比增長(zhǎng)39.4%，增幅比上年提高14.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積125.08萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)42.2%，提高36.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額24.50億元，增長(zhǎng)61.7%，提高32.1個(gè)百分點(diǎn)。
2、價(jià)格增長(zhǎng)減速2004年濟(jì)南市二手住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1959元/平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，增幅比上年回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年為1785元/平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，增幅比2003年上半年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；下半年2160元/平方米，同比增長(zhǎng)20.1%，增幅比同期回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。從圖6中的兩條趨勢(shì)線(xiàn)走勢(shì)上我們可以觀察到，自2004年4月份起，二手住房?jī)r(jià)格的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯減速。從而證明，宏觀調(diào)控在我市二手住房市場(chǎng)上顯效比商品住房提前了兩個(gè)月。
3、主力價(jià)位上升2004年，濟(jì)南市二手住房主力價(jià)位是1500-2000和2000-2500元/平方米，銷(xiāo)售件數(shù)分別是3950和4185件，占二手住房銷(xiāo)售總件數(shù)的57.2%，比上年的主力價(jià)位1000-1500和1500-2000元/平方米上升一檔。同時(shí)，二手住房?jī)r(jià)位在2000-2500元/平方米以上的銷(xiāo)售件數(shù)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中3000-3500元/平方米的同比增長(zhǎng)4.5倍。
但是，1500元/平方米以下的二手住房銷(xiāo)量卻在2004年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。其主要原因，一是愿意和有能力購(gòu)買(mǎi)好房子的人比以前多了；二是宏觀調(diào)控條件下，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)上因投資、投機(jī)需求而購(gòu)買(mǎi)的各類(lèi)住房陸續(xù)上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因?yàn)槭袌?chǎng)上各類(lèi)住房的價(jià)格全面看漲，以至較低價(jià)位的二手房供應(yīng)量急劇減少。
目前，10萬(wàn)以下的二手房在濟(jì)南市區(qū)已難覓蹤影。
4、中小戶(hù)型優(yōu)勢(shì)依舊在2004年濟(jì)南市二手住房銷(xiāo)售中，130平方米以下的中小戶(hù)型共銷(xiāo)售12938件，占二手住房銷(xiāo)售總量的91%，優(yōu)勢(shì)依舊。其中，主力戶(hù)型與上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共計(jì)9812件，占二手住房銷(xiāo)售總量的69%.
5、已購(gòu)公房銷(xiāo)售情況2004年濟(jì)南市已購(gòu)公房共銷(xiāo)售5366件，同比增長(zhǎng)42.2%；銷(xiāo)售面積35.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.3%；銷(xiāo)售金額7.57億元，增長(zhǎng)100.8%；平均銷(xiāo)售價(jià)格2141元/平方米，增長(zhǎng)33.6%，以上三項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于一般二手住房。另外，已購(gòu)公房銷(xiāo)售件數(shù)占全市二手住房銷(xiāo)售的比重為39%，比上年略有增長(zhǎng)。
在已購(gòu)公房中，省直房全年共銷(xiāo)售376件，銷(xiāo)售面積2.74萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額0.63億元；平均銷(xiāo)售價(jià)格2283元/平方米（因銷(xiāo)售數(shù)量少而采用精確數(shù)值計(jì)算），同比增長(zhǎng)11.8%.雖然其價(jià)格增幅較低，但平均銷(xiāo)售價(jià)格卻在二手住房中最高。
到2004年底，濟(jì)南市省直已購(gòu)公房上市已滿(mǎn)13個(gè)月，其銷(xiāo)售件數(shù)也由2003年12月上市之初的10件增長(zhǎng)到目前的平均每月31件，但畢竟數(shù)量太少、比重太小，其上市渠道不暢的狀況仍未好轉(zhuǎn)。
：鞏經(jīng)理
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