一、土地需求會(huì)大幅攀升朱道林：
加入WTO以后，國家將更多地向外商開放投資領(lǐng)域，過去禁止設(shè)立外資企業(yè)的行業(yè)，如新聞出版業(yè)、廣播電視電影業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)等，均需不同程度地向外商開放；對(duì)過去已經(jīng)開放的行業(yè)，也將確定更為寬松的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策。這將引起外商投資在我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大、地域限制放開、投資面加寬等。這些變化將進(jìn)一步改變我國原有的國際貿(mào)易關(guān)系，國際貿(mào)易將發(fā)生積極活躍的變動(dòng)，相應(yīng)的，這一變動(dòng)將會(huì)產(chǎn)生更大范圍和數(shù)量的土地需求。
加入WTO以后，對(duì)原有面向我國的國外生產(chǎn)者而言，意味著地域限制的開放、服務(wù)范圍的擴(kuò)大、投資面加寬、市場(chǎng)準(zhǔn)入的寬松，這使得原有面向我國的國外生產(chǎn)者的銷售成本降低，相應(yīng)的帶來了其利潤空間的增大。如果把上兩幅圖的橫坐標(biāo)做以變換，把距離因素?fù)Q為市場(chǎng)準(zhǔn)入生產(chǎn)者數(shù)量，利潤空間的擴(kuò)大使原本因利潤問題不能進(jìn)入的國外生產(chǎn)者進(jìn)入，從而帶來了國外生產(chǎn)者數(shù)目的增加。這部分增加的國外生產(chǎn)者在建廠選址上有兩種選擇：其一、仍在原址生產(chǎn)。隨著生產(chǎn)成本與運(yùn)費(fèi)的降低，生產(chǎn)者的營銷半徑擴(kuò)大，在我國國內(nèi)市場(chǎng)的輻射深度也將隨之加大，這滿足了國外生產(chǎn)者的預(yù)期；
其二、在中國選址建廠。生產(chǎn)成本與運(yùn)費(fèi)的降低，也可通過在中國國內(nèi)建廠實(shí)現(xiàn)，且該選項(xiàng)的預(yù)期內(nèi)部收益率將大于前者。國際貿(mào)易變動(dòng)帶來的國外生產(chǎn)者，在我國國內(nèi)選址建廠與進(jìn)入我國國內(nèi)市場(chǎng)，都將造成國內(nèi)土地需求的增加，從而對(duì)我國國內(nèi)土地市場(chǎng)造成影響。
另外，加入WTO以后，我國國際貿(mào)易活動(dòng)將大幅增加，會(huì)引起我國經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的活躍和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從而間接地引起土地需求的增加。
我國加入WTO已成定局，在WTO的“最惠國待遇原則、國民待遇原則、無歧視待遇原則、互惠原則、透明度原則”等基本原則的要求下，地方保護(hù)主義、行業(yè)壟斷和地區(qū)壟斷將被打破；市場(chǎng)透明度進(jìn)一步增強(qiáng)，市場(chǎng)信息一律公開。
隨著加入WTO和我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國作為巨大的市場(chǎng)，針對(duì)我國的國際貿(mào)易和投資的數(shù)量日趨增加，金融、保險(xiǎn)、證券、服務(wù)、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、能源等的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)、土地的需求進(jìn)一步加強(qiáng)；投資會(huì)進(jìn)一步引起產(chǎn)業(yè)規(guī)模、股份結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式的變化；城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速發(fā)展且投資主體多元化；新的土地需求引起土地供需關(guān)系的變化，以上對(duì)土地利用和土地使用權(quán)人的類型和結(jié)構(gòu)、土地權(quán)利關(guān)系都將產(chǎn)生巨大影響，將給我國土地估價(jià)行業(yè)和從業(yè)機(jī)構(gòu)帶來新的課題和挑戰(zhàn)，同時(shí)蘊(yùn)涵巨大商機(jī)。
加入WTO，對(duì)我國土地市場(chǎng)有五個(gè)方面的“利好”，一是從長(zhǎng)期看，能促進(jìn)中國進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，外資和國外先進(jìn)技術(shù)等方面的引進(jìn)也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也會(huì)使國民 收入進(jìn)一步增加，以往傳統(tǒng)的企業(yè)經(jīng)營方式及人們的浪費(fèi)觀念將不適應(yīng)WTO全球經(jīng)濟(jì)一體化的需求，帶給企業(yè)和人們思想觀念上的巨大變化；
二是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求擴(kuò)大，房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正相關(guān)關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變化的影響也會(huì)越來越明顯。大量外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國，對(duì)寫字樓和外銷公寓形成需求增勢(shì)，北京、上海、廣州等這些國際化都市尤甚。國外金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其消費(fèi)的資金投放增加，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)力度擴(kuò)大，同時(shí)隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心向西部推移，以及小城鎮(zhèn)建設(shè)速度的加快，入世后將有更多的外資進(jìn)入中小城市，從而激活中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，造成對(duì)土地的需求增加，增加評(píng)估的業(yè)務(wù)量；
三是競(jìng)爭(zhēng)的沖擊波將會(huì)使一批生產(chǎn)力水平較低、效率差的企業(yè)萎縮甚至滅亡，而對(duì)于一些生產(chǎn)效率高的企業(yè)將起到正面促進(jìn)的作用，如具體到土地評(píng)估來講，委托方對(duì)服務(wù)質(zhì)量的追求、交易的安全、方便快捷方面會(huì)提出更高的要求。
四是國家在今后將進(jìn)一步加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度。今年年初，李嵐清副總理在世界經(jīng)濟(jì)年會(huì)上向全世界宣布未來三年我國對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資規(guī)模將達(dá)到500億美元；下半年，為實(shí)現(xiàn)國 民經(jīng)濟(jì)8%的增長(zhǎng)率，財(cái)政部面向國有商業(yè)銀行增發(fā)1000億元國債，專項(xiàng)用于國家預(yù)算內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)測(cè)算此建設(shè)投入加上銀行和地方政府投入的1000億元配套資金，可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2%，國家各部委根據(jù)中央的精神也加大了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資力度，如交通部為加快公路建設(shè)，追加了200億元公路建設(shè)投資。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)直接改善了城市的區(qū)位條件，提高了城市水平，增加了土地上的投入，引起土地級(jí)差收益的變化；
五是會(huì)在土地、產(chǎn)權(quán)制度的確定和相關(guān)法律法規(guī)的制定及制度建設(shè)方面帶來新的變革。周建春：中國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)明顯的變化：一是房地產(chǎn)的需求會(huì)有較大增加，二是在價(jià)格構(gòu)成中，土地價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上升。由于金融業(yè)的開放，外貿(mào)的進(jìn)一步發(fā)展，大量外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，市場(chǎng)對(duì)寫字樓之類的非住宅類物業(yè)的需求會(huì)有較大增加，目前大量寫字樓等高檔物業(yè)的空置現(xiàn)象會(huì)得到較大改觀。汽車進(jìn)入家庭的比重增加，郊區(qū)住宅、公寓類物業(yè)需求也會(huì)增加。大量農(nóng)民從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，市場(chǎng)對(duì)普通住宅的需求也會(huì)增加。同時(shí)，房?jī)r(jià)的走低也會(huì)進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，由于國際市場(chǎng)上較低價(jià)格的建筑材料的進(jìn)口，會(huì)在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，提高土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中的比重。同時(shí)，由于中國耕地的稀缺，市場(chǎng)對(duì)土地需求的增加會(huì)進(jìn)一步提高土地價(jià)格。
二、供地方式要改了
我國在土地供給制度上實(shí)行的是行政劃撥和有償使用并存的雙軌制。在這種體制下，外商投資企業(yè)必然采用有償使用方式，而目前國內(nèi)企業(yè)大部分仍然采用劃撥方式使用土地，這樣一方面使用劃撥土地的企業(yè)資產(chǎn)體系與國際慣例不符，更加重要的是采取不同方式使用土地會(huì)引起不平等競(jìng)爭(zhēng)，在加入WTO的多邊談判中，這也是重要問題之一。因此，如果供地方式改革滯后，將會(huì)帶來許多麻煩。
入世后，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)效益不佳而破產(chǎn)，也有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)為 增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)力而兼并、重組一些企業(yè)，這都會(huì)導(dǎo)致大量的存量土地進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)前，我國有償使用的土地主要集中在新增建設(shè)用地上，而原存量土地主要是行政劃撥用地。行政劃撥土地如何更有效地進(jìn)入市場(chǎng)，以更有效地集約利用土地，就需要對(duì)現(xiàn)行的資產(chǎn)處置方式進(jìn)行進(jìn)一步的平衡和完善。如補(bǔ)交出讓金、租賃、土地使用權(quán)作價(jià)（入股）、授權(quán)經(jīng)營等是當(dāng)前的主要處置方式，雖然它在企業(yè)改制中發(fā)揮了巨大作用，但問題是，在實(shí)行土地有償使用十多年來，城鎮(zhèn)土地行政劃撥用地量仍有95%以上，為什么這么多的存量土地不愿意或不能進(jìn)入市場(chǎng)？是政策問題還是處置方式問題？入世以后，有無更好的土地資產(chǎn)管理政策和方式以使更多的企業(yè)土地資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)？
加入WTO以后，由于土地需求的上升，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，對(duì)土地供給也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)影響。在我國現(xiàn)行的體制下，實(shí)行的是國家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，但存在地區(qū)分割，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)放開，但缺乏有效的宏觀管理，因此國家在宏觀調(diào)控土地供給方面需要進(jìn)行相應(yīng)的政策調(diào)整。
根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，“土地使用權(quán)的出讓，由市縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行”，這決定了土地出讓市場(chǎng)的區(qū)域性。區(qū)域間的土地供給因土地市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)的屬性，從 宏觀上是統(tǒng)一的，但在微觀上，由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使地方政府為了追求自身利益而不惜采取一切手段招商引資，前幾年就曾出現(xiàn)過將大片的土地以低廉的價(jià)格出讓給外資企業(yè)的案例。從短期來看，這種途徑可以給地方政府帶來大量的土地收益，但這種途徑卻是不可持續(xù)的。在倡導(dǎo)自由貿(mào)易的機(jī)制下，原有的地區(qū)間土地供給協(xié)調(diào)性差、各自為政的行為將更明顯地顯現(xiàn)出來。加入WTO，與其說是地方政府招商引資的機(jī)會(huì)增多了，還不如說是對(duì)各地區(qū)地方政府在土地供給上協(xié)調(diào)一致、有效配置土地、避免國有資產(chǎn)流失的一大考驗(yàn)。
土地二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)相比，市場(chǎng)上交易更加活躍、自主，具有交易者眾多、交易頻率高、競(jìng)爭(zhēng)較為激烈等特點(diǎn)。加入WTO所帶來的土地需求增加，會(huì)致使土地二級(jí)市場(chǎng)更加活躍，同時(shí)也會(huì)加大二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)。如果屆時(shí)對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的管理跟不上，日益增長(zhǎng)的土地需求會(huì)誘發(fā)土地投機(jī)，甚至造成“隱形交易”，擾亂土地市場(chǎng)。
三、土地資產(chǎn)政策須調(diào)整
我國現(xiàn)行的土地有償使用方式是以土地出讓為主，輔之以國有企業(yè)改革過程中的土地租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營等，這些方式與國際慣例不符，如作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營， 是在我國特定的土地制度和企業(yè)與國家關(guān)系條件下提出的，不適合外商投資企業(yè)，因此加入WTO以后，現(xiàn)行的土地有償使用方式將顯得非常單調(diào)。
目前土地有償使用方式的單調(diào)性主要體現(xiàn)在：產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)形式的單調(diào)性、出讓形式的單調(diào)性、出讓金償付方式的單調(diào)性、出讓金償付期限的單調(diào)性等。具體而言，產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)形式的單調(diào)性是指產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式以土地使用權(quán)有償出讓為主，其他產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方式很少；出讓形式的單調(diào)性是指國有土地的使用權(quán)出讓形式以協(xié)議方式為主，而更具市場(chǎng)性的招標(biāo)、拍賣形式較少；出讓金償付方式的單調(diào)性是指土地使用權(quán)受讓方以一次性支付出讓金的方式為主，其它償付方式很少。與這種單調(diào)的出讓方式相比，國際上通行的土地租賃方式在我國則剛處于起步階段，尚沒有得到全面推廣。
加入WTO會(huì)對(duì)土地資源配置原則造成沖擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2000年年底，全國總土地出讓量為30萬公頃，僅占城鎮(zhèn)用地總量的5%；而在出讓土地總量中，以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地量也只占到5%.大量的土地仍以行政劃撥方式和協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置。這種“非市場(chǎng)”及“亞市場(chǎng)”的土地配置方式，不符合WTO的基本原則，必然要與國際市場(chǎng)規(guī)則和大量外資機(jī)構(gòu)用地相沖突。
加入WTO也會(huì)對(duì)存量土地與增量土地政策造成沖擊。入世后，房地產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)及相關(guān)新產(chǎn)業(yè)對(duì)土地的需求量增加，如何在農(nóng)業(yè)土地效益下降的情況下，更多地利用存量土地，提高城鎮(zhèn)土地利用效率，更好地保護(hù)耕地，是急需在政策上進(jìn)行研究的問題之一。
加入WTO也會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃造成沖擊。由于城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局會(huì)在入世后進(jìn)行一定的調(diào)整，對(duì)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃形成新壓力。事實(shí)上，城鎮(zhèn)土地規(guī)劃如何能更好地預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整量，先行科學(xué)的規(guī)劃，以避免用地的混亂和資源的浪費(fèi)，是面對(duì)入世的首要問題。
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