“十一五”規劃綱要和2006年中央政府工作報告，多處涉及房地產與住宅建設，大體上有三部分內容
第一部分是根據“穩定政策，適度微調”的原則，和“堅持擴大內需的戰略方針”，要保持固定資產投資適當規模，“繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題”。繼續搞好房地產調控。在規劃綱要的第十七章“豐富消費性服務業”里，有專門一節是關于發展房地產業的表述，而這一節重點講的是住宅：“調整住房供應結構，重點發展普通商品住宅和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善房地產開發融資方式，加強資本金管理，規范發展住房消費信貸和保險。規范物業管理行業，提高市場化程度”。此外在“擴大居民消費”的意見中，強調要“培育消費熱點……健全普通商品住房與經濟適用住房、廉租住房相結合的城鎮住房供應體系”。在解決好城鎮居民住房的同時，還要“搞好鄉村建設規劃，引導農民合理建設住房”。
第二部分是貫徹落實科學發展觀，建設資源節約型、環境友好型社會，明確提出：要“發展節能省地型公共建筑與住宅。到2010年實現所有城市禁用實心粘土磚”。建筑節能要“嚴格執行建筑節能設計標準，推動既有建筑節能改造，推廣新型清潔材料和節能產品等”。要“抓好城市節水工作，強制推廣使用節水器具，擴大再生水利用。加強公共建筑和住宅節水設施建設。”“提高建筑質量，延長使用壽命，提供簡約實用的建筑裝修。”
第三部分是強化管理， 尤其是要搞好標準、標識方面的管理。
《綱要》提出要“完善國家標準體系，及時淘汰落后標準。優先采用具有自主知識產權的技術標準，積極參與制定國際標準”。還提出要“完善重點行業能耗和水耗準入標準、主要用能產品和建筑物能效標準、重點行業節能設計規范和取水定額標準”，“實行強制淘汰高耗能高耗水落后工藝、技術和設備的制度。推進強制性能效標準制度和節能產品認證制度。”這說明在新的歷史時期，國家將加大有關標準規范的管理，強化約束力，提高執行力，建立起強有力的技術保障體系。在發展房地產和住宅建設中，我們要圍繞如何提高人民群眾的居住水平，研究解決好兩方面的問題：一是解決“居者有其屋”，人人都能享有適當住房；二是解決“屋者優其質”，房子應該是高質量的，人人能住上好房子。問題是什么是好房子？當前，商品房市場上各種促銷手段無所不用其極，各類廣告夸大其辭，做虛假宣傳，各類評比也是泥沙俱下，難分真偽。對這種狀況，社會上頗有微辭，群眾也很不滿意，亟須改變。
從2006年3月1日起，有兩部國標開始實施，引起了業內和社會上的廣泛關注。一個是《住宅建筑規范》，這是我國第一部以功能和性能要求為基礎的全文強制的標準；二是我國第一部有關住宅性能評定的國家標準《住宅性能評定技術標準》，這兩部國標的實行非常及時，一部是以強制性條文的硬約束，對住宅的建設、使用和維護提出了全面的要求，必須嚴格執行。另一部是對住宅性能的評定，提出了統一的指標和方法，對提高住宅質量，引導住宅開發和住房理性消費，將起到重要作用。我們一定要增強標準意識，結合學習貫徹政府工作報告和“十一五”規劃綱要，認真執行好這兩部新實施的、有中國特色的國家標準。
二 實施住宅性能評定勢在必行
當前，對住宅性能的評價與認定，有多種側重點和不同的方法，存在著多頭認定的現象，以及執行的辦法、標準、權威性不夠等問題。新標準著眼于住宅的綜合性能，體現節約資源，重視環境和經濟因素，并以普遍打分和關鍵指標雙控的方法確定其級別的方式進行性能評定，應該講是科學合理的。這個標準是在試行了7年A級住宅性能認定制度的基礎上產生的，試行的過程充分說明，對住宅實施性能評定，是非常必要的，勢在必行，這也是將原有的住宅性能評定指標上升為國家標準的主要原因。
1、住宅作為住宅產業的產品，必須建立產品體系國辦發（1999）72號文要求：“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結合的方法，制定住宅性能評定標準和認定辦法，逐步建立科學、公正、公平的住宅性能評價體系”。住宅性能評定，實際就是構建住宅產業的產品體系，建立起住宅性能方面的產品體系。即B級及A級兩個級別，以及A級中的1A、2A、3A三個等級。
2、住宅作為一種消費品，要滿足多方面的功能要求一個住宅往往是一個人家，住宅是人生的容器，是家庭的載體，從育嬰到養老都要在住宅里度過。這就要求住宅要滿足生活起居等各方面的需求，體現在住宅建筑上，要具備適用、環境、經濟、安全、耐久等多方面的綜合性能，通過性能評定，可以評價和判斷其綜合品質與功能。
3、住宅作為一種建筑，其品質具有非均質性特點住宅是不動產，區位排他，三維坐標點是不同的，加之半機械化半手工的作業方式，使每套住房的朝向、層高、地段、環境及內在質量都不盡相同，應承認其差異性。因此，應區別對象具體評價，通過性能評定，可以對住宅性能作出個案評價，個案的范圍可以是“套”，可以是“棟”，也可以是“小區”。
4、住宅作為一種工程，其品質具有非直觀性住宅工程的質量不是僅靠感官就能直接、全面地作出判斷的，特別是隱蔽工程，應通過性能評定，依據客觀真實資料和數據反映其內在品質。如耐久性能中的結構設計使用年限、結構工程質量；環境性能中的污染物控制；安全性能中的結構安全、地基基礎穩定性、抗震能力；經濟性能中的節能性能、運用中的能耗等。
5、住宅作為一種商品，市場標的額巨大住宅是巨大的物質實體，價值含量高，價格不菲，通過性能評定，可以判斷性能價格是否相符，提高商品進入市場的透明度，提高消費者的知情權、提高供應者的美譽度，維護市場多方主體的權益。
三、勇于實踐，探索有中國特色的住宅性能評定方法
我國的住宅性能評定工作雖然起步較晚，但起點較高，最大的特點在于比較早的瞄準了住宅的綜合性能這一評定目標，應該講是符合我國國情的。我們借鑒了日本的一些做法，但又不完全照搬日本的模式。日本從上世紀60年代初即開始了有關住宅品質評定和性能認定工作。他們搞了40多年，是一個逐步摸索和完善提高的過程。1960年日本實行KJ制度（模數協調及規格、尺寸、技術保障等），13年后，在1973年試行BL制度（優良住宅部品認定制度）；14年后，在1987年實行優良住宅認定制度。從2000年4月起實施《關于促進確保住宅品質法》（簡稱《住宅品質確保法》），該法有三大支柱，其中之一為“住宅性能表示制度”。 2000年7月公布國土交通大臣制定的日本住宅性能“表示基準”及“評定方法基準”，10月開始執行新的住宅性能表示制度。2001年8月又進行了修訂，由9個領域28個項目改為29個項目。2002年8月二手房（存量住房）性能表示制度公布實施，10月正式啟用。至2003年6月全國有資質的住宅性能評價機構達93家。至2001年7月，有51個律師協會作為指定的住宅糾紛仲裁機構。
我國住宅性能認定工作始于1999年，經過7年時間的探索試行階段，已初步建立起分為3個等級的A級住宅性能認定制度，制定了定性與定量相結合的認定指標體系，從五個方面（適用、安全、耐久、環境、經濟）23個項目（AAA級）進行綜合認定。從試行效果看，基本上達到了預期目的。現在，性能評定有了國家標準，作為國家標準，是試行評定辦法的完善和提高，在分類定級以及評定內容的選擇和權重的取值上，更加科學、嚴謹和符合實際。當務之急是要認真學習和全面貫徹執行好這個標準。在實踐中不斷地積累經驗、不斷完善和提高，走出一條有中國特色的住宅性能評定之路。
在執行這部新的國家標準進行住宅性能評定的過程中，要注意把握好以下幾個問題
1、住宅性能評定要堅持依法評定的原則住宅產業涉及上下游多個行業和部門，住宅開發建設涉及諸多環節，住宅的性能評定又是綜合品質的評定，這里涉及到一系列的法律、法規、行政規章和技術標準規范，其中的約束性條款是造就高品質、優良性能住宅的基礎和保障，也是評定住宅性能的基本依據和固守的底線，絕不允許違背和突破質量保障的下限，這樣才能從根本上保證被評定為A、B級住宅的基本性能與質量。
2、住宅性能評定要與住宅技術、材料、部品的準入制度相結合嚴格市場準入，淘汰落后技術、部品和材料，是保證和提高住宅質量的重要措施。部品準入門檻的高低，大體上可以代表住宅的質量水平，把好準入之門，要依靠許多環節。國家提出要完善建筑能效標準并推進強制性能效標識制度和節能產品認證制度，這些內容應納入到住宅性能評定及標識管理之中。此外，住宅性能評定，還要與有關部門發布的優良部品材料的推薦目錄與明令淘汰和禁用的產品目錄相銜接，從而使住宅品質的提升建立起穩定的技術支持和物質基礎之上，必將有效地提高住宅質量，根治質量通病。
3、住宅性能評定，要與住宅科技創新反饋互動提高我國住宅質量的根本途徑是加快住宅科技創新，提升住宅產業的運行質量和效益，加快推進住宅產業現代化的步伐。研發成果能否轉化為產品開發能力，主要體現在產品質量上。我們可以講，被評定為A、B級住宅的，是我國住宅生產中心“精品一族”，代表著我國住宅質量的現代水平。隨著企業創新主體地位的確立和激勵創新政策環境的建立，科技創新必定加大投入，新工藝、新技術、新材料、新部品必將適時吸納到住宅產品體系之中。創新就意味著突破，原始創新就是首創，是“第一”，這樣就可能會出現一種新情況，就是不符合現有的標準規范。這一點，在住宅建筑規范里，已做了前瞻性的考慮，在基本規定里設置了“許可原則”，即“當住宅建設采用不符合工程建設強制性標準的新技術、新工藝、新材料時，必須經相關程序核準。”住宅性能評定，應積極呼應這一條文，無論是原始性創新，還是集成創新、引進吸收消化再創新，我們都應以一種積極的態度歡迎和鼓勵，評定性能的專家，也要以科學精神和實事求是的原則為創新成果在評定住宅中的應用，提供智力支撐。惟此，科技創新與住宅性能評定和住宅質量的提升才會形成一個良性反饋互動的機制：科技成果直接造就了高品質、高級別等級的住宅；高質量的住宅建設實踐，又驗證了科技成果的先進性，進而能使這些先進技術及時反映在國家標準規范之中，這樣就能更廣泛更直接地推動我國住宅建設整體水平的提高。
四、適應市場需要，逐步擴大評定覆蓋面
1、1999年建設部印發了《商品住宅性能認定管理辦法》（試行），主要是適應當時A級三等認定的標準，而且明確性能認定適用于新建商品住宅，規定凡列入國家及省級住宅試點（示范）工程新建住宅小區商品住宅應申請認定外，其它商品住宅也可以申請認定。現在，新標準的內容與原辦法有了不小的改動，如評定范圍除新建住宅外，也包括了改建住宅，住宅級別由A級三等，改為B、A級（三等），此外評定的內容與分值等也都有相應的變化。有鑒于此，建議應相應修改原頒布的管理辦法，以期與新標準相互對應和銜接。特別是應通過宣傳和建立激勵機制加以推動，迅速擴大評定覆蓋面，把未列入國家康居工程示范和省級試點的新建工程作為擴大的重點。
2、隨著住宅市場的發育，住房的再轉讓和租賃市場將會有長足的發展，可以預見，大量既有存量住宅將進入市場參與交易，而且抵押、拆除等活動都需要對住宅進行估價，而價格的高低從本質上也直接與住宅的質量性能有關，因此都涉及到性能評定，日本的經驗也表明，對二手房（存量房）的性能評定工作，會逐步提到評定日程上來，我們對此應有所準備，以適應市場的需求。
3、對當前“大拆大建”所造成的資源浪費和環境污染問題，已引起了社會的關注。特別是隨著科學發展觀的貫徹與落實，建設資源節約型社會的各項措施將逐步實施，全社會的資源憂患意識和節約意識將越來越強，既有舊建筑應充分得到保護和利用，對既有建筑的性能進行科學評定，可以根據某些特殊需要，進行某一方面或幾方面的性能評定，如安全性、耐久性、剩余壽命等，為政府決策管理和項目策劃提供科學依據。
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