探討適合中國的老齡化居住模式
【摘 要】文章通過深入分析中國老年養老模式轉化的社會現象，提出了住居體系結構轉型的層次化、體系化概念和建立新居住環境空間結構框架的設想，并闡述了尋求能帶動各層次老年住居體系的產業化發展的解決方案。
【關鍵詞】老齡化居住；空間結構框架；老年住居體系；房地產
一、老齡化趨勢及其引發的社會問題
按照聯合國的有關規定，一個國家60歲及60歲以上人口占總人口的10%，或65歲及65歲以上人口占總人口的7%，即可視為老齡社會或長壽社會。繼1851年法國成為世界上第一個老齡社會國家之后，世界性的人口老齡化和人口向城市集中的情況越來越呈現增速趨勢，而且老齡化正在快速地從發達國家向發展中國家轉移。
與世界發達國家自然老齡化相比，我國老齡化增長速度比率要快得多。據第五次全國人口普查證實：到2000年底，我國65歲以上的老人達8811萬人，占總人口的6.96%，我國已進入老齡化社會，而且正處于人口老齡化快速發展的階段。因此，這種加速的老齡化，必然引發眾多的嚴峻社會問題：
第一，物質上，老人的社會保障的費用大幅增加，年輕人的撫養比擴大，老人設施和服務體系的普遍缺乏。
第二，精神上，代際沖突烈度加大加深、老人普遍的孤獨感、無助感等等。
可見，老齡化問題是涉及政治、經濟、文化和社會諸多方面的十分復雜的社會系統工程和重點課題，牽動著整個社會結構體系的各個層面。
二、建筑老年居住體系的意義
老年住居問題，實質上就是一個重要的社會保障問題，不僅是體現國力和物質文明的重要方面，也是當今崇尚“人本主義”的社會精神文明水平的重要標志，直接影響到社會的穩定與發展。可以說，老年居住體系結構的改善與建立，是提高老齡人群的生活狀態和生活質量的重中之重。1992年，聯合國第47次大會決議為2001年全球解決人口老齡化問題所提出的目標之一就是解決老年人的住房和生活環境問題。1996年在伊斯坦布爾召開的聯合國第二次人類住區大會通過的《人居議程》要求“應當特別注意滿足老年人不斷變化的住房和行動需要”。
作為建筑師，以切實可行的方式，探討新世紀如何挖掘房地產市場開發潛力，積極建立規劃適合老年人居住的建筑網絡，規范老年人居住設施配置標準，為調動老年人的潛能，發揮老年人的主動因素，提高老年人的社會參與行為，使老年人在安全、舒適、便捷的居住環境中，真正做到老有所養、老有所為、體現全社會對老年人的關心和關懷，已經成為我們所面臨的，迫切需要考慮的問題，具有重要的社會意義。
（一）觀念和模式上的轉化分析——系統化、層次化的長壽社會框架
1.養老觀念轉化的原因：
（1）客觀上說，“少子老齡化”的家庭結構新變化，使老年撫養系數增大，傳統的單純家庭養老模式已顯得力不從心。
由于東西方傳統文化的差異，包括日本、韓國在內的東方國家普遍存在著“養兒防老，囤谷防饑”、“父母在家中，兒子不遠游”的兒孫繞膝的大家庭生活傳統觀念模式。但隨著“少子老齡化”的家庭結構新變化，新世紀我國將面臨著一對夫妻贍養4個老人的局面，一個上有老下有小的中年家庭的贍養功能越來越弱，必將面臨著極大的壓力和負擔，只有更有效地借助社會養老系統，才有可能為老年人創造真正健康的養老環境。
（2）主觀上說，社會精神文明的不斷提高，老年人自主自立自我意識的不斷增強，對于不同年齡層次、文化層次和健康層次的老年人，其自身的養老觀念也已經呈現出多元化、多層次的發展趨勢。尤其自身及社會保障能力較高群體，對子女的期望已開始明顯降低。
2.養老觀念轉化的結果。養老觀念的轉化必然帶來養老模式的轉變。在新的養老觀念下，傳統的單一的在家養老或集中養老模式都已無法適應新的需求，必將被以離散型為主，社會集中型和傳統型為輔的綜合養老體系所取代。本著優勢互補的原則，建立系統的、綜合的、多層次的社會——家庭相結合的高效能社會化養老體系，成為適合我國國情的歷史必然。
在日本，早在20世紀80年代，就提出了“長壽社會”的觀念框架。這就意味著養老模式向系統化、層次化的轉變。借鑒國外相關的理論和實踐，建立全壽命的概念，在縱向上，帶動社會、經濟、文化、思想各個體系互動；在橫向上，從城市——社區——住宅體系從時間上、空間上逐層展開，這是符合多維度的可持續發展戰略的。
（二）變挑戰為機遇，建立積極的健康的房地產開發和投資體系
1.中國老齡化居住體系的市場及投資
在市場經濟條件下討論老齡化問題，經濟因素不能不是一個基礎性問題。探討適合中國的老齡化居住模式，首先需要探討老齡化居住體系的市場和投資問題。脫離了這一點，在純技術上的探討就只能是紙上談兵。只有對現有市場做出實事求是的評析，才能找到適合中國的老齡化居住模式，并切實付諸實施。
現狀(挑戰)：從縱向看，社會養老金體系、醫療保險體系、產權繼承的法律法規體系、甚至老年服務設施體系等一系列社會保障體系，涉及到社會的各個方面，每一方面的改進都需要大量的資金投入；從橫向看，老齡化社會的房地產市場的每一個層次的建設，更需要政策、資金等多方面的扶植和開發。
實際上，早在十幾年前，當上海首次將城市老齡化問題提上日程時，就開始關注被稱之為“銀色住宅”的老年人住宅建設了。之所以十多年過去后，全國房地產市場熱了一輪又一輪，而老年人住宅建設卻依然游離在這如火如荼的市場之外，并不能單純歸咎于以上的某一方面，歸根到底還是因為養老觀念、政策法規等不成熟共同造成的市場不成熟，以至無法形成規模化的投資體系。這主要表現在以下幾個方面：
第一，國家建設資金投入力度不夠；
第二，社會力量以多種形式投資興建環境還沒有完全建立；
第三，老年人住宅開發者缺乏投資效益；
第四，老年人住宅建設資金管理不善；
第五，老年人住宅入住者的投入、產權繼承、轉賣與出租等問題相關法律法規不足。
顯然，投資力度小 產品不形成系統化、規模化 無法滿足大量而且多元化需求 老年人相應不積極 成效小、回報少、投資更加疲軟的惡性循環和劣化局面，導致老年人住宅市場從一開始提出，就面臨著嚴峻的考驗。
2.充分挖掘老年人房地產市場的開發潛力，帶動我國的房地產市場
解決以上問題，僅靠國家的單向投資是遠遠不夠的。根據有關資料顯示，我國目前國民生產總值只占世界的3.5％左右，但卻擔負著全世界20％的老年人，其間的困難是可想而知了。在這種情況下，與世界其他發達國家相比，我國國家建設資金投入力度及用于老年人居住的老年住宅數量自然極其有限，其中養老院僅有4.2萬所，加上社會興辦的養老機構，能夠得到收養的老人不足100萬。與此同時，由于投入資金有限，老年設施不完善、服務體系落后，使得整個社會對老年人的物質、精神供給遠遠滿足不了老年人日常生活的要求。
事實上，即便是發達國家，國家更多起到的也只是市場的政策引導和扶持作用。只有真正把老年人房地產作為一項兼具長遠物質利益和社會意義的產業來對待，全社會共同培養觀念的、資金的、政策法規的大環境、大平臺，使老年人房地產在這個幾近白熱化的市場細分時代，真正介入市場競爭，健康發展，成為新世紀房地產開發的大奶酪，挖掘出自身的潛在經濟效益和社會效益，才能使其逐步走上良性循環之路。
隨著人們養老方式的轉變，以及國家相應社會保障政策的出臺，良好的市場環境正在逐步形成。老年人房地產開發產業蓄勢待發，即將變“夕陽產業”為“朝陽產業”。新世紀，正是我們把握時機，變挑戰為機遇，利用老年人這一龐大的消費群帶動起一個巨大的市場，最終獲得經濟和社會效益雙贏的大好時機。
老年人房地產市場的開發潛力主要表現為：
第一，方式的轉變為房地產市場提供了需求潛能。
養老模式變化直接針對城市老年人居住現狀和需要間的矛盾，尤其是城市老人住宅需求實現不均、“空巢家庭”要求轉換居住模式的矛盾，帶動了居住模式的多元化。包括：兩代完全同居型和半分離型家庭居住模式、混合型老年居住模式，即兩代家庭混合居住的網絡型家庭住宅群、以老人公寓為主的社會集中居住模式等。
它引發的城市老年人對社會養老機構的潛在需求表明，中國在這一領域的開發上還有巨大的市場。因此，總結本國實踐、借鑒他國經驗，切實根據老人的實際需要開發老年公寓，是很有市場前景的。
第二，收入多元化和社會保障為房地產市場提供了消費潛能。
房產與金融密不可分，一項有效的金融工具能全面啟動一個市場。隨著“金融先行”政策的實施，目前，我國城市老人居住群的經濟收入已呈多元化趨勢，存在著巨大的消費潛能。由城市中老年人離退休保險福利費的較大幅度的增長、再就業收入從1990年的15.51元上升至1998年的57.34元、具有較強的購買力和較高的生活需求的高收入亞老人群體的出現可知，我國城市老年人已有較強的經濟實力來實現自身晚年居住需求的轉變。
另外，1998年以來，在差價換房、社會保障性住宅供應體系的建立等良好的政策支持下，城市住房消費市場的成熟也為老人的住房消費提供了有利條件。
首先，老年人的特殊消費結構為房地產市場提供了拓展潛能。老年人房地產是一個綜合系統的產業，具時間、空間、功能上的可拓展性。解決老齡化的對策，包括養老金、醫療、福利、護理等社會保障方面的問題。供老年人居住的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需要在樓層、醫護、交通、服務設施等方面符合老人的特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。這就形成了在建設開發上的延續性，使得回收可能性也大大增強。
其次，老年人房地產市場具有足夠的結構轉型潛能。
在我國房地產市場上，應該說，不存在數量問題，關鍵是結構轉型問題。商品房積壓已是眾所周知的，迄今，全國商品房積壓面積已達上億平方米，可同樣是房地產產品，在一些大城市里銀色住宅的有效需求每年至少在數十萬平方米，無疑是總體供過于求的房地產市場中的緊俏商品。這樣的市場矛盾，正為房地產市場的結構轉型提供了可能，即供求關系的流動轉移。只要把握市場，積極探討老年人房地產體系的新格局，把相對過剩的房產資源轉移到規模化的老年人住居體系的結構中來，就完全可以變不利為有利，在解決舊問題的同時，開創健康有活力的老年人房地產市場。
【參考文獻】
[1]李健.關于老年人住宅建設的投資分析[J].中國房地產金融，2001，（8）.
[2]邱海盈.城市老年人居住模式變遷及對房地產市場的影響[J].市場與人口分析，2000，（6）.
[3]國家統計局.中國統計年鑒[S].中國統計出版社，1999.
[4]陳姿，王波.老年居住建筑形式的探討[S].煤礦設計，2001.
【關鍵詞】老齡化居住；空間結構框架；老年住居體系；房地產
一、老齡化趨勢及其引發的社會問題
按照聯合國的有關規定，一個國家60歲及60歲以上人口占總人口的10%，或65歲及65歲以上人口占總人口的7%，即可視為老齡社會或長壽社會。繼1851年法國成為世界上第一個老齡社會國家之后，世界性的人口老齡化和人口向城市集中的情況越來越呈現增速趨勢，而且老齡化正在快速地從發達國家向發展中國家轉移。
與世界發達國家自然老齡化相比，我國老齡化增長速度比率要快得多。據第五次全國人口普查證實：到2000年底，我國65歲以上的老人達8811萬人，占總人口的6.96%，我國已進入老齡化社會，而且正處于人口老齡化快速發展的階段。因此，這種加速的老齡化，必然引發眾多的嚴峻社會問題：
第一，物質上，老人的社會保障的費用大幅增加，年輕人的撫養比擴大，老人設施和服務體系的普遍缺乏。
第二，精神上，代際沖突烈度加大加深、老人普遍的孤獨感、無助感等等。
可見，老齡化問題是涉及政治、經濟、文化和社會諸多方面的十分復雜的社會系統工程和重點課題，牽動著整個社會結構體系的各個層面。
二、建筑老年居住體系的意義
老年住居問題，實質上就是一個重要的社會保障問題，不僅是體現國力和物質文明的重要方面，也是當今崇尚“人本主義”的社會精神文明水平的重要標志，直接影響到社會的穩定與發展。可以說，老年居住體系結構的改善與建立，是提高老齡人群的生活狀態和生活質量的重中之重。1992年，聯合國第47次大會決議為2001年全球解決人口老齡化問題所提出的目標之一就是解決老年人的住房和生活環境問題。1996年在伊斯坦布爾召開的聯合國第二次人類住區大會通過的《人居議程》要求“應當特別注意滿足老年人不斷變化的住房和行動需要”。
作為建筑師，以切實可行的方式，探討新世紀如何挖掘房地產市場開發潛力，積極建立規劃適合老年人居住的建筑網絡，規范老年人居住設施配置標準，為調動老年人的潛能，發揮老年人的主動因素，提高老年人的社會參與行為，使老年人在安全、舒適、便捷的居住環境中，真正做到老有所養、老有所為、體現全社會對老年人的關心和關懷，已經成為我們所面臨的，迫切需要考慮的問題，具有重要的社會意義。
（一）觀念和模式上的轉化分析——系統化、層次化的長壽社會框架
1.養老觀念轉化的原因：
（1）客觀上說，“少子老齡化”的家庭結構新變化，使老年撫養系數增大，傳統的單純家庭養老模式已顯得力不從心。
由于東西方傳統文化的差異，包括日本、韓國在內的東方國家普遍存在著“養兒防老，囤谷防饑”、“父母在家中，兒子不遠游”的兒孫繞膝的大家庭生活傳統觀念模式。但隨著“少子老齡化”的家庭結構新變化，新世紀我國將面臨著一對夫妻贍養4個老人的局面，一個上有老下有小的中年家庭的贍養功能越來越弱，必將面臨著極大的壓力和負擔，只有更有效地借助社會養老系統，才有可能為老年人創造真正健康的養老環境。
（2）主觀上說，社會精神文明的不斷提高，老年人自主自立自我意識的不斷增強，對于不同年齡層次、文化層次和健康層次的老年人，其自身的養老觀念也已經呈現出多元化、多層次的發展趨勢。尤其自身及社會保障能力較高群體，對子女的期望已開始明顯降低。
2.養老觀念轉化的結果。養老觀念的轉化必然帶來養老模式的轉變。在新的養老觀念下，傳統的單一的在家養老或集中養老模式都已無法適應新的需求，必將被以離散型為主，社會集中型和傳統型為輔的綜合養老體系所取代。本著優勢互補的原則，建立系統的、綜合的、多層次的社會——家庭相結合的高效能社會化養老體系，成為適合我國國情的歷史必然。
在日本，早在20世紀80年代，就提出了“長壽社會”的觀念框架。這就意味著養老模式向系統化、層次化的轉變。借鑒國外相關的理論和實踐，建立全壽命的概念，在縱向上，帶動社會、經濟、文化、思想各個體系互動；在橫向上，從城市——社區——住宅體系從時間上、空間上逐層展開，這是符合多維度的可持續發展戰略的。
（二）變挑戰為機遇，建立積極的健康的房地產開發和投資體系
1.中國老齡化居住體系的市場及投資
在市場經濟條件下討論老齡化問題，經濟因素不能不是一個基礎性問題。探討適合中國的老齡化居住模式，首先需要探討老齡化居住體系的市場和投資問題。脫離了這一點，在純技術上的探討就只能是紙上談兵。只有對現有市場做出實事求是的評析，才能找到適合中國的老齡化居住模式，并切實付諸實施。
現狀(挑戰)：從縱向看，社會養老金體系、醫療保險體系、產權繼承的法律法規體系、甚至老年服務設施體系等一系列社會保障體系，涉及到社會的各個方面，每一方面的改進都需要大量的資金投入；從橫向看，老齡化社會的房地產市場的每一個層次的建設，更需要政策、資金等多方面的扶植和開發。
實際上，早在十幾年前，當上海首次將城市老齡化問題提上日程時，就開始關注被稱之為“銀色住宅”的老年人住宅建設了。之所以十多年過去后，全國房地產市場熱了一輪又一輪，而老年人住宅建設卻依然游離在這如火如荼的市場之外，并不能單純歸咎于以上的某一方面，歸根到底還是因為養老觀念、政策法規等不成熟共同造成的市場不成熟，以至無法形成規模化的投資體系。這主要表現在以下幾個方面：
第一，國家建設資金投入力度不夠；
第二，社會力量以多種形式投資興建環境還沒有完全建立；
第三，老年人住宅開發者缺乏投資效益；
第四，老年人住宅建設資金管理不善；
第五，老年人住宅入住者的投入、產權繼承、轉賣與出租等問題相關法律法規不足。
顯然，投資力度小 產品不形成系統化、規模化 無法滿足大量而且多元化需求 老年人相應不積極 成效小、回報少、投資更加疲軟的惡性循環和劣化局面，導致老年人住宅市場從一開始提出，就面臨著嚴峻的考驗。
2.充分挖掘老年人房地產市場的開發潛力，帶動我國的房地產市場
解決以上問題，僅靠國家的單向投資是遠遠不夠的。根據有關資料顯示，我國目前國民生產總值只占世界的3.5％左右，但卻擔負著全世界20％的老年人，其間的困難是可想而知了。在這種情況下，與世界其他發達國家相比，我國國家建設資金投入力度及用于老年人居住的老年住宅數量自然極其有限，其中養老院僅有4.2萬所，加上社會興辦的養老機構，能夠得到收養的老人不足100萬。與此同時，由于投入資金有限，老年設施不完善、服務體系落后，使得整個社會對老年人的物質、精神供給遠遠滿足不了老年人日常生活的要求。
事實上，即便是發達國家，國家更多起到的也只是市場的政策引導和扶持作用。只有真正把老年人房地產作為一項兼具長遠物質利益和社會意義的產業來對待，全社會共同培養觀念的、資金的、政策法規的大環境、大平臺，使老年人房地產在這個幾近白熱化的市場細分時代，真正介入市場競爭，健康發展，成為新世紀房地產開發的大奶酪，挖掘出自身的潛在經濟效益和社會效益，才能使其逐步走上良性循環之路。
隨著人們養老方式的轉變，以及國家相應社會保障政策的出臺，良好的市場環境正在逐步形成。老年人房地產開發產業蓄勢待發，即將變“夕陽產業”為“朝陽產業”。新世紀，正是我們把握時機，變挑戰為機遇，利用老年人這一龐大的消費群帶動起一個巨大的市場，最終獲得經濟和社會效益雙贏的大好時機。
老年人房地產市場的開發潛力主要表現為：
第一，方式的轉變為房地產市場提供了需求潛能。
養老模式變化直接針對城市老年人居住現狀和需要間的矛盾，尤其是城市老人住宅需求實現不均、“空巢家庭”要求轉換居住模式的矛盾，帶動了居住模式的多元化。包括：兩代完全同居型和半分離型家庭居住模式、混合型老年居住模式，即兩代家庭混合居住的網絡型家庭住宅群、以老人公寓為主的社會集中居住模式等。
它引發的城市老年人對社會養老機構的潛在需求表明，中國在這一領域的開發上還有巨大的市場。因此，總結本國實踐、借鑒他國經驗，切實根據老人的實際需要開發老年公寓，是很有市場前景的。
第二，收入多元化和社會保障為房地產市場提供了消費潛能。
房產與金融密不可分，一項有效的金融工具能全面啟動一個市場。隨著“金融先行”政策的實施，目前，我國城市老人居住群的經濟收入已呈多元化趨勢，存在著巨大的消費潛能。由城市中老年人離退休保險福利費的較大幅度的增長、再就業收入從1990年的15.51元上升至1998年的57.34元、具有較強的購買力和較高的生活需求的高收入亞老人群體的出現可知，我國城市老年人已有較強的經濟實力來實現自身晚年居住需求的轉變。
另外，1998年以來，在差價換房、社會保障性住宅供應體系的建立等良好的政策支持下，城市住房消費市場的成熟也為老人的住房消費提供了有利條件。
首先，老年人的特殊消費結構為房地產市場提供了拓展潛能。老年人房地產是一個綜合系統的產業，具時間、空間、功能上的可拓展性。解決老齡化的對策，包括養老金、醫療、福利、護理等社會保障方面的問題。供老年人居住的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需要在樓層、醫護、交通、服務設施等方面符合老人的特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。這就形成了在建設開發上的延續性，使得回收可能性也大大增強。
其次，老年人房地產市場具有足夠的結構轉型潛能。
在我國房地產市場上，應該說，不存在數量問題，關鍵是結構轉型問題。商品房積壓已是眾所周知的，迄今，全國商品房積壓面積已達上億平方米，可同樣是房地產產品，在一些大城市里銀色住宅的有效需求每年至少在數十萬平方米，無疑是總體供過于求的房地產市場中的緊俏商品。這樣的市場矛盾，正為房地產市場的結構轉型提供了可能，即供求關系的流動轉移。只要把握市場，積極探討老年人房地產體系的新格局，把相對過剩的房產資源轉移到規模化的老年人住居體系的結構中來，就完全可以變不利為有利，在解決舊問題的同時，開創健康有活力的老年人房地產市場。
【參考文獻】
[1]李健.關于老年人住宅建設的投資分析[J].中國房地產金融，2001，（8）.
[2]邱海盈.城市老年人居住模式變遷及對房地產市場的影響[J].市場與人口分析，2000，（6）.
[3]國家統計局.中國統計年鑒[S].中國統計出版社，1999.
[4]陳姿，王波.老年居住建筑形式的探討[S].煤礦設計，2001.
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