采購需求前附表

項目聯系人：李玉江 聯系辦公電話：0431-80506112

一、項目概述

根據工作需要，國家稅務總局長春市二道區稅務局自由大路辦公區物業管理服務采購項目，為國家稅務總局長春市二道區稅務局提供辦公樓室內外以及院區保潔、安保秩序維護服務、會議管理服務等后勤保障服務及臨時性保障工作。

二、預算及服務期限

1、本項目第一年預算金額165萬元。

2、服務期限為2024年5月1日至2027年4月30日。

3、合同簽訂：服務期限三年，合同一年一簽，第二年、第三年合同金額以第二年、第三年預算批復為準。

三、服務范圍

1、物業項目基本情況：本項目位于長春市二道區自由大路4855號，占地面積0.42公頃，2008年底竣工并投入使用。綜合辦公樓共十三層，由納稅服務大廳、會議室、辦公室、后勤值班室等組成，總建筑面積約9424.71㎡，其中地下一層，建筑面積1148㎡，地上十二層，建筑面積8276.71㎡。園林綠化面積400㎡，機動車泊車位 60個。

2.物業管理服務主要內容

——綜合保障物業服務（以下簡稱綜合服務）：發揮服務管理職能，提供相應保障服務，包括但不限于接待報修、信息公示、投訴處理、客戶意見的征集和處理、信報收發、標識管理、檔案管理等；

——房屋及設備設施維護：保持房屋建筑的完好和設施設備的正常運行；

——共用設施設備管理：提供機房、供電系統、電梯系統、供冷供暖、給排水系統、消防系統、安防監控系統、門禁系統等管理服務，保證設施設備正常運行；

——公共秩序維護：提供全天候公共秩序維護服務和安全服務，保證正常辦公秩序；

——環境保潔：按時完成規定的環境保潔服務，提供整潔、衛生、安全、美觀的環境；

——綠化養護服務：對購買或租用樹木花草進行定期養護；

——會議服務：會議受理、會前準備、會中服務、會后清理等服務；

——突發事件應急管理：結合辦公樓的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查、進行風險分析，對自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時告知客戶、有關部門，并采取相應措施；

——特約服務：須另外約定的其他服務，涉及一樓二樓外墻及圍墻清洗、地毯清洗、地溝簡易清掏等專業服務；

——綠色物業管理：在保證物業管理和服務質量的前提下，通過科學管理、技術改造和行為引導，有效降低各類物業運行能耗，節約資源和保護環境等相關工作；

——標準化建設：按政務服務標準化要求協助完成相關工作。

3.本次物業管理服務采購所涉及的辦公樓的基本情況包括但不限于樓宇建筑面積、保潔面積、外墻面積、樓宇外圍面積、門前三包的界定、樓內房間情況、會議室數量及規模、樓內設施情況、地面材質等

辦公樓基本情況統計表

1.綜合服務

1.1接待服務

——應設立物業管理服務中心，設立服務電話，24小時值班；

——熱情接待客戶，受理有關咨詢、報修、會議安排、求助、建議、問詢、質疑、投訴等。

1.2信息公示

——物業服務企業營業執照、物業服務組織架構、服務流程、服務時間、服務咨詢和投訴方式；

——物業管理服務工作情況定期報告或公示；

——外墻清洗、電梯維保、蟲害消殺等影響客戶辦公的作業計劃；

——社會公共保障部門的通知，如惡劣天氣、停電停水等；

——信息公示應與建筑物標識系統保持協調，表達簡潔易懂。

1.3投訴處理

——建立物業管理服務投訴渠道，如投訴電話、網站、微信號、意見箱等，公布投訴處理流程；

——對受理的投訴，應核實情況，及時處理并對客戶提出的投訴進行答復；

——屬于物業服務責任的，應向客戶道歉，及時處理或糾正；

——不屬于物業服務責任的，應耐心做好解釋工作并提供必要的幫助；

——受理、處置投訴應留存記錄。

1.4客戶意見征集、處理

——建立健全調查制度、調查問卷、回訪統計表、原因分析及整改措施記錄。回訪調查表、調查問卷應為收錄用戶簽名的原始記錄；

——回訪：遷入、維修及投訴處理完畢后均應進行回訪，并留有回訪調查表、回訪統計表；

——綜合滿意度調查：每年至少一次，向客戶采用走訪、問卷調查等形式，開展物業管理服務滿意度調查，并對調查結果進行分析，持續改進；

——及時反饋客戶動態信息；客戶日常反饋的意見應及時處理，并留有記錄。

1.5信報收發

——負責辦公樓內客戶的掛號信件、報紙、包裹等的簽收、登記工作；

——負責客戶資料、信函的郵寄，信函應在次日發出；

——對掛號信（含特快專遞）、匯款單、包裹單，應填寫好通知單并分發到信箱；對特快專遞郵件應負責通知到單位或個人，并有領取簽字手續；

——掛號信的分發嚴格按照簽收登記執行，領取人需本人持有效證件簽字確認，代領應持代領人和被領人的有效證件，登記姓名和領取日期，做到有據可查；

——當天的信函、報刊、印刷品應當天分發，并做到準確、及時；

——分發報紙、雜志應認真核對，保證數量，準確無誤,投遞差錯率不超過1%；

——對地址不詳或未寫清信箱號的信函、匯款單、包裹單及印刷品等郵件，由收發人員負責查找收件人，如查無此人，應負責及時辦理退回手續。

1.6標識管理

——物業管理服務標識應與辦公樓建筑標識保持協調；

——各類標識的懸掛（擺放）應安全、正規、醒目、便利、協調、無涂改、文字規范。

1.7檔案管理

——按甲方要求做好有關檔案管理工作，建立設施設備維護檢測記錄、運行值班日記等物業檔案管理內容。

2．房屋及設備設施維護

2.1通用要求及范圍

——按照《長春市城鎮房屋結構安全檢查技術導則》要求，定期對房屋結構、外墻面、屋頂、公共通道、門廳、樓梯、上下水系統、供電設備等部位日常維護、巡檢，發現問題及時維修，確保辦公樓（區）的各個系統正常使用；

——在建筑物保修期內應重點檢查房屋建筑尚存的質量問題（包括房屋建筑質量、設備設施質量、安裝技術等方面），發現問題應立刻上報維修；

——工作標準：維修及時率95%以上；維修質量合格率95%以上；維修客戶滿意率95%以上；返修率不高于1%；

——到達現場時限：一般故障維修人員應在15分鐘內到達現場，如：門、窗、鎖、燈、電話、衛生間設施、公共區域等；緊急故障維修人員應在10分鐘內到達現場，如：跑、冒、滴、漏、空調、照明等設備停運、室溫、噪音、異味問題等；

——修復時限：零維修服務不需換件的當時完成，一般情況不超過24小時完成，延時修復不超過3個工作日完成；有需要采購等特殊情況的，與客戶約定時間，并采取臨時措施；

——維修服務要求：公布報修電話。工作時間受理客戶報修，非工作時間由值班人員受理客戶報修；維修人員前往維修現場時攜帶工具箱、維修配件，必要時攜帶梯子；應做到維修（報修）單填寫準確、齊全，及時完成維修任務；

——維修服務回訪：維修完成后24小時內進行維修服務回訪，及時了解維修服務的滿意度。

——房屋及共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。

2.2土建小修

2.2.1室內地面、散水小修

——小修內容：樓面或地面的塊料面層松動的、散水嚴重損壞影響其功能的，應修補。樓面或地面的塊料面層損壞、殘缺的，應修復；如磨損過薄影響安全的，應局部拆換；

——質量要求：維修后應平整、光滑、接槎平順。

2.2.2檢修門窗小修

——小修內容：門鎖損壞、門窗松動、門窗扇開關不靈活、開焊、小五金缺損的應進行修補、更換；

——質量要求：維修后的門窗應開關靈活不松動，框與墻體結合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，窗紗緊繃，不露紗頭。

2.2.3清掃屋面、雨落管等小修

——小修內容：每月將屋面、雨水口積存的雜物清掃干凈；雨落管局部殘缺、破損應更換；

——質量要求：屋面應清掃干凈，雨落管維修后應補齊五金配件。

2.3上下水系統小修

2.3.1室內給水系統小修、局部換管

——小修內容：樓內管道銹蝕脫皮的，應及時清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴重的，應予以更換；給水系統漏水的，應進行修理，嚴重的，予以更換，零件殘缺的應予以補齊；

——質量要求：經修繕的給水系統通暢，部件應配齊全，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

2.3.2衛生設備

——小修內容：衛生設備及配件殘缺的應配齊，破損的應維修；

——質量要求：修繕后應做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、滴、漏現象，能正常使用。

2.3.3排水、排污管道等

——小修內容：樓房排污管道堵塞、排污不暢通的應疏通，配件殘缺應補齊；

——質量要求：樓房排污管道經疏通后，應達到排污管道暢通，不滴水，達到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。

2.4供電設備設施小修

2.4.1 室內設備

——小修內容：閘具、電源插座、開關、燈頭、燈泡、燈管等；

——質量要求：正常使用。

2.4.2配電線路

——小修內容：末端線路、支持物，或維修金額在300元以下；

——質量要求：絕緣良好完整可靠。

3.共用設施設備管理

3.1通用要求及范圍（機房、制度、節能管理）

3.1.1機房管理

——設備及機房環境整潔，無雜物，有防鼠措施，機房符合設備運行要求；

——明確設備機房管理、安全責任人；

——設備、機房及重點部位有完善的安全管理措施，各種標識完整有效；

——設備機房按規范配備消防器材；

——設備機房配備必要的應急照明、通訊等設施；

——設備機房配置溫濕度計環境監測設備和保障設備，環境符合要求。

3.1.2節能降耗

——對水電氣熱等能源消耗情況進行統計分析，配合后勤管理部門控制能源費用支出，制定節能降耗措施；

——后勤管理部門按國家有關規定推廣使用綠色節能建材或進行局部節能改造時，應配合做好施工現場的必要支持和安全工作，同時做好后期新材料、新設備設施的使用和維護工作；

——配合后勤管理部門執行好節能改造運行工作中的各項任務要求；

——配合后勤管理部門嚴格執行國家要求的冬夏季室溫控制標準；

——配合甲方定期進行節能降耗宣傳；

——制定物業公司員工節能降耗行為規范。

3.2供電系統（含避雷設備、公共照明系統、室內設施及配電線路的小修）

3.2.1運行管理

——統籌規劃，做到合理、節約用電；

——供電運行和維修人員實行持證上崗；

——配電室24小時值班；

——設備出現故障時，維修人員應在規定時間內到達現場，及時修復；

——嚴格執行用電安全規范，確保用電安全；

——保證避雷設施完好、有效、安全；

——定期進行低壓設備清掃；

——定期對應急柴油發電機試車進行監管, 柴油儲存符合規范要求；

——制度完善，執行有力；

——有事故應急預案并定期演練；

——監視和維護運行中的電器設備的各項參數，參數值應在規定的范圍內；

——檢查、運行、維護記錄清晰準確；

——配電機房、設備、配電箱柜定期清潔，值班室保持干凈整潔；

——按要求對施工單位用電進行監督、檢查和管理；

——安全用具、維修工具、測量儀表等配備齊全并按規定定期檢測。

3.2.2設備維護

——監視和維修運行中的電氣設備，檢查高低壓配電指示燈、電壓表、電流表指示是否正確，有功、無功儀表是否正常，以保證其正常運行方式。確保管轄范圍內的電氣設備安全、運行經濟；

——值班人員應按照有關安全操作規程，完成電氣設備的倒閘等工作程序；

——定期有專人對電氣用具進行巡視檢查；

——定期巡視配電豎井內電氣設備。

3.2.3其他

——負責所轄區域的照明系統及電源的安全運行工作；

——加強日常維護檢修，確保辦公樓宇的照明燈具、開關、閘盒及電氣設備的正常使用；

——保證夜景照明、法定節假日照明的按時開啟及系統的正常運行；

——定期按時開關庭院燈及特殊區域的照明燈具；

——定期根據巡視情況及時維護樓內各種照明燈具；

——節約用電，符合市政府規定的辦公樓節電要求。

3.3電梯系統管理

——按《特種設備使用單位使用安全主體責任監督管理規定》（國家市場監督管理總局令第74號）文件要求，配備安全總監和安全員，做好日管控、周排查、月調度的相關工作；

——協助甲方取得電梯準用證、年檢合格證，轎廂內張貼年檢合格證及乘客須知；

——確保電梯按規定時間運行；

——安全設施齊全有效，電梯內三方通話設備保持正常工作狀態，發現問題及時報告；

——對通風、照明及其它附屬設施進行巡查，發現問題及時報告；

——轎廂、井道、機房保持清潔；

——制定事故應急措施和援救預案并演練；

——在后勤管理部門安全員的指導下定期保養或監督專業保養單位定期保養特種設備并按時年檢。

3.4供冷供暖管理

3.4.1運行管理

采用地源、水源熱泵，應按設備供應商提供的技術要求進行操作，并符合國家相關技術規范。市政或鍋爐供暖按照采購人要求配合專業部門（公司）做好日常運行管理。

3.4.2供暖

——管道、閥門運行正常無隱患；

3.4.3日常維修養護

——定期對空調機房進行巡視檢查；

3.5給排水系統管理（含上下水管道更換、衛生間設備、排水排污管道等）

3.5.1管道、設施及相關閥件

——管道暢通、無滲漏水現象；

——定期巡視衛生間、開水房及洗漱間，及時維修并做好記錄；

——各種設施、相關閥件無跑、冒、滴、漏現象，開關靈活；

——注重季節性預防養護，特別是冬季室外各類水管的防凍保溫工作。

3.5.2落水管、溝渠、池、井

——落水管、溝渠、池、井等使用功能正常，暢通、無堵塞；

——室外管井定期巡查，發現問題及時維修，并做好記錄；

——井蓋及雨水篦子的管理，確保完好無損；

——樓內污水池定期巡視并對污水泵進行手動啟動檢查；

——定期清掏地溝。

3.5.3二次供水及直飲水設備管理

按照《長春市供水條例》、《吉林省生活飲用水衛生監督管理條例》規章要求執行，并做到：

——定期定時巡查、及時維護，并做好記錄；

——定期按要求做好直飲水設備機房的保潔和設備巡視工作；

——有供水應急預案并進行演練；

——飲水設備機房鑰匙指定專人保管；

——定期進行水箱清洗和水質檢測。

3.5.4電熱水器

——電熱水器保持潔凈、光亮、無污跡；

——保證規定時間內的開水供應；

——維修及時，無延誤；

——定期除堿、消毒，保證無水垢；

——嚴格執行操作規程，按規范啟動、關閉；

——電熱水器嚴格衛生安全用水，電熱水箱上鎖，鑰匙專人保管。

3.5.5其他

——標識完好，制度上墻；

——加強日常巡視檢查，保證給排水系統的正常運行；

——設備出現故障時，維修人員及時修復；

——節約用水符合市政府規定的辦公樓節水要求。

3.6消防系統管理

——定期進行巡檢和維護，定期對煙感、防火卷簾門進行抽測；

——消防控制室值班人員應熟練掌握火警處置程序和要求，按照有關規定檢查自動消防設施、聯動控制設備運行情況，確保其處于正常工作狀態，并做好消防控制室的火警、故障和值班記錄；

——公共區域設備設施安全、整潔、標識清晰有效；

——如發生火災報警，應立即趕到現場確認，若有火情應及時并通知相關部門及領導，同時協助甲方立即進行人員疏散、組織滅火，維持現場秩序；切斷火災區域非消防用電，關閉燃氣等；保持物業管理服務區域的消防通道、安全出口、消防登高面通暢；接應消防車到達火災現場；

——制定火災發生緊急預案并定期演練。

3.7安防監控系統管理

——監控信息按規定時間保存；

——監控系統應定期檢查、維護，確保系統功能運行正常,遇有設備故障及時排除。

3.8門禁系統管理

——對刷卡記錄信息情況進行核對，確保所有使用門禁卡為有效實名制門禁卡；

——定期對門禁系統內數據進行維護；

——定期對門禁現場設備狀態進行檢查，發現問題及時報修。

3.9其他

——為保證共用設施設備的正常運行，對超出本管理范圍且影響設備設施運行的設備設施故障給予維修、搶修響應；

——根據共用設施設備的使用年限和運行情況，每年下半年提出需要下一年度進行的必要中修、大修維修設備設施清單計劃及預算，提請甲方審定。

4.公共秩序管理

4.1秩序維護

4.1.1門衛服務

（1）服務內容

——秩序維護員通過對甲方單位出入口進行值守、驗證、檢查登記，維護客戶安全；

——查驗出入人員的證件，辦理登記手續，禁止無關人員進入；

——對出入的人員、車輛及其攜帶或裝運的物品進行查驗，防止甲方單位財物流失及違禁物品流入；

——指揮、疏導出入車輛，維護出入口的正常秩序；

——及時發現不法行為人，截獲贓物，做好安全防范工作；

——協助甲方單位做好來訪人員接待等工作；

——遇有重要活動，按照甲方安排配合完成相關工作；

——按照甲方單位工作要求，隨時組織人力對零星家具進行搬抬，應有必要的保護措施，確保物品無破損；

——飲用水按照需求及時送裝到位。

——按規定填寫崗位工作記錄。

（2）崗位要求

——熟記甲方單位有關門衛規章制度、出入手續，使用的各種證件、標志、車輛的牌號等；

——了解門衛區域內的環境狀況和安全措施；

——熟悉和掌握單位內部機構的分布、位置、聯系方式；

——基本熟悉和掌握甲方單位內部人員情況。

——熟練使用本崗位配備的各種器械及工具裝備；

——遵守保密制度規定，定期進行保密教育。

4.1.2巡邏服務

（1）服務內容

——秩序維護員通過對特定區域、地段和目標進行的巡視檢查、警戒；

——檢查、發現、報告并及時消除各種安全隱患。防止火災、爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害；

——在巡邏過程中，對己經發生的不法侵害案件或治安災害事故，應及時報告上級主管部門和公安單位，并采取相應措施保護現場；

——按規定做好巡邏記錄。

（2）崗位要求

——執行巡邏任務的秩序維護員，應熟悉有關制度、規定及巡邏區域的重點目標；

——熟悉崗位周圍的地形、地物及設施，熟悉應急設備的位置、性能和使用方法；

——熟記與有關部門、人員的聯系方式；

——熟練掌握處置一般問題和緊急情況的方法，自身解決不了的，能及時、準確報告；

——遇有正在實施的不法侵害行為時，應迅速報告，并依法采取必要措施予以制止，期間防止其行兇、自殺或逃跑。遇有火災、爆炸等事故，應立即報警，并及時通知甲方單位，采取措施防止事態擴大。要積極協助搶救受傷人員，并做好保護現場工作。

4.1.3監控安防

——辦公樓的監視監控設施應24小時開通，執行值班制度，保持完整的監控記錄，保證對辦公樓安全出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警；

——監控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應按流程規定及時向有關人員或部門報告，并安排秩序維護人員及時趕到現場進行前期處理；

——監控的錄入資料應至少保持30天，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。

——保障治安電話、緊急救援電話暢通，接聽及時；

——不得泄露和傳播監控錄像內容，非經機關服務中心主管領導批準和相關查看手續準予，不外借錄像資料；

——按規定填寫值班記錄。

4.2消防安全

——建立消防設備設施臺賬，了解掌握消防設備設施使用狀態，確保消防通道暢通；

——配合甲方保衛部門做好消防器材、標識標牌的日常檢查與更新工作；

——定期開展消防培訓和演習，簽訂安全責任書，保證值守人員掌握基本消防技能、熟練掌握防火、滅火知識、消防安全四個能力與消防安全四個知道及消防器材的使用方法，有自防自救能力；

——值守人員為第一義務消防員，具備應急突發事件處理能力；

——針對火災、治安以及公共安全衛生制定各類應急預案，落實到位，及時報告，協助相關部門及人員采取應對措施。

4.3停車場管理

4.3.1機動車輛

——嚴格執行車輛出入登記；

——車輛停放整齊；

——夜間車輛開出時，接到電話及時到崗放行；

——維護停車場秩序，車輛停放有序；

——停車設施安全有效；

——主要道路及停車場應設必要標識；

——對違規的機動車輛進行勸阻；

——發現車輛有異常情況，應及時聯系車主或向上級報告。

4.3.2非機動車輛

——為進入辦公樓內的非機動車輛提供指定區域有序停放的服務。在場地內的車輛必須碼放整齊，禁止亂停亂放；

——嚴格遵守崗位執勤規范，避免丟失事故發生。

——電動車充電應符合規范及甲方單位規定；

——原則上應拒絕共享單車進入管理區域。

4.4緊急情況的處置

當發生干擾、破壞甲方單位正常的生產、生活、工作秩序的特殊情況時，秩序維護員應按照應急工作預案，迅速將有關情況報告甲方單位或當地公安單位。協助做好疏導工作，維護正常秩序。

5．環境保潔服務

5.1保潔服務

5.1.1一般要求

——衛生設施完備、清潔、無異味，垃圾實施分類管理；

——明確清潔人員責任范圍，實行標準化清潔；

——垃圾分類，日產日清，定期消毒滅殺；

——房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；

——清潔工具分區分類定點擺放，整齊、干凈。

——保潔服務人員崗前培訓工作到位，個人衛生保持良好；

——建立保潔、消殺檔案，填寫工作記錄。

5.1.2清潔對象及標準

辦公樓各區域的清潔對象及要求如表1。

表1 辦公樓清潔對象及標準

辦公樓各區域清潔作業要求如表2。

表2 辦公樓清潔作業要求

——垃圾應分類管理，最大限度地實現垃圾資源利用，減少垃圾處置量；

——做好垃圾分類宣傳，倡導綠色環保理念，實現垃圾分類投放；

——根據實際情況，按照可回收物、有害垃圾、廚余垃圾（濕垃圾）、其他垃圾（干垃圾）分別設置垃圾桶，實現分類儲存；

——垃圾收集嚴格按照分類原則，實現垃圾分類搬運。

5.1.5垃圾中轉站管理

——中轉站為辦公樓保潔收集垃圾的臨時存放處，垃圾應進行分類，做到分類存放，日產日清；

——中轉站應隨臟隨打掃,做到站內墻面及天花板無積灰、污跡、蛛網，無亂涂亂畫，墻面光潔，外墻面整潔，垃圾清場后應認真沖洗；

——應做好中轉站及周圍3米內的消殺工作，嚴格做到每天上午10：00左右消殺一次，下午4：00左右消殺一次，垃圾清運后消殺一次，另視垃圾產量、垃圾成份或天氣等具體情況可適當增加消殺次數，盡量減少蒼蠅密度；

——廢品不得堆放在中轉站外，不得在中轉站內外燃燒廢品；

——設立垃圾分類相關設施，做到垃圾減量化、垃圾資源化；

——及時收管站內工具和設施，對站內設備和設施的完好情況時行登記，故障要及時匯報；

——把安全生產放在首位，消除一切不安全因素，做到早發現，早預防，確保安全運行；

——工作結束后，做好室內外環境衛生，切斷電源，關閉水龍頭，關鎖好門窗；

——做好節能環保和垃圾處理相關知識宣傳，努力實現垃圾減量，廚余垃圾無害化處理。

5.2有害生物防治

——防治方案：防治害蟲采用預防為主，綜合防治的方法。按照合同防治方案及標準進行治理；

——藥物成份：符合國家規范要求，藥物安全、環保、無異味；

——防治人員服務時著裝整齊，持證上崗，按照規范操作。

6．綠化養護服務

6.1室內綠植養護

——購買或租擺植物：盆景質地大方、株形美觀、花葉并茂、整體布局合理，根據需要調整租擺方案；

——購買或租擺鮮花：葉色光澤、果實飽滿、整體布局合理，無塵、無過敏質素，花粉、花瓣無毒。

6.2室外綠化養護

——草坪：按照《長春市綠地養護技術規范》標準；

——灌木、喬木：生長正常、造型美觀自然、花枝新鮮，無枯葉、無病蟲、無死樹缺株。

7．會議服務

7.1會議室及其用品管理

——會議室專人管理；

——茶具、牛奶咖啡具、餐具，嚴格消毒、燙洗，封存，達到衛生安全標準；

——毛巾：洗凈后應放在蒸箱內高溫消毒。

7.2會議受理

——簽訂會議預定單，詳細記錄客戶會議需求。

7.3會議前準備

——場地布置：根據組會方要求、場地大小、用途，明確擺放規定，同時須留有足夠的應急疏散通道疏散出口；

——引導服務：按照會議預定單做好水牌并放置在指定位置；引導人員原則上于會議開始前就位。引導手勢規范，語言標準；

7.4會中服務

——會議開始，根據需要為主席臺提供服務；

——會議開始后立即給茶杯加滿水；茶水加滿后立即擺放熱毛巾；首次滿水后15分鐘進行第二次續水；之后每30分鐘續水一次；續水時應左手拿暖瓶，從客人右側，微側身用右手中指和無名指夾起杯蓋，用拇指、食指握住杯把，在客人身后加水，再輕輕的將水杯放在桌上，蓋上杯蓋，杯把朝向客人的右邊。注意續水時倒杯子的八分為宜，續水時應慢，以免開水濺到客人身上。如是礦泉水，要隨時注意客人飲用情況，及時更換。

——會議時間較長時：如果中間休息，服務員要及時整理好座椅、桌面用品，續水，增補便簽。在整理時，注意不要弄亂和翻閱桌的文件、本冊等；

——會議召開期間保證會場內（如組會方許可）及會議室外至少各保留一名服務人員進行服務，隨時解決與會人員提出的臨時要求。會議進行過程中，細心觀察會議室動靜，如發現客人有事招呼，要立即應承，如客人的要求暫時無法滿足，要及時匯報上級，確實無法滿足的應向客人解釋清楚；會議接待員及協助服務會議的接待員要保持工作紀律，不允許嬉笑、打鬧、對會場內指指點點，做出不文明舉動。

——會議結束前，各引導人員迅速抵達崗位，進行疏散。不得影響其他會議正常進行。會議結束后將茶具、會議用品、臺型及室內衛生恢復到最佳狀態，茶具及時清洗、消毒。關閉所有設備，整理會場，最后關閉電燈、門窗離開。

7.5會后整理

——對會議現場進行檢查。如發現參會人員遺忘的物品，要立即歸還；

——請組會方填寫會議滿意度調查表。

7.6會議安全服務

——制定會議、活動突發事件的應急預案；

——對于100人以上的大型會議，會前應將會議中心疏散圖、各疏散通道位置告知組會方，并提醒組會方順序退場；

——發生緊急事件時，立即組織相關責任人處理，按應急方案制定的措施執行，并分析原因，提出整改方案和預防措施。

8.突發事件應急管理

8.1重點部位及安全隱患排查

——結合辦公樓的實際情況，對重點部位及危險隱患進行排查，并建立清單/臺賬；

——應對危險隱患進行風險分析，制定相應措施進行控制或整改并定期監控；

——隨著設施設備、服務內容的變化，及時更新清單/臺賬,使風險隱患始終處于受控狀態。

8.2應急預案的建立

8.2.1應急預案類型

——預案包括綜合預案、專項預案和現場處置方案；

——根據辦公樓隱患排查的結果和實際情況，制定專項預案，包括但不限于：火情火警緊急處理應急預案、緊急疏散應急預案、停電應急預案、有限空間救援應急預案、高空作業救援應急預案、惡劣天氣應對應急預案等；

——對暴力事件、盜竊等突發事件制定專項預案；

8.2.2應急預案的培訓和演練

——應急預案定期培訓和演練，每半年至少組織相關崗位進行一次專項應急預案演練；——留存培訓及演練記錄和影像資料，并對預案進行評價，確保與實際情況相結合。

8.3應急物資的管理

——根據專項預案中的應對需要，合理配置必要的應急物資，建立清單或臺賬，并專人管理；

——定期對應急物資進行檢查，確保能夠隨時正常使用。

9.特約服務

9.1特約服務類別

特約服務包含但不限于：涉及一樓二樓外墻及圍墻清洗、地毯清洗、地溝簡易清掏等專業服務。

9.2特約服務要求

——制定相應工作標準和工作流程；

——涉及人身安全的工作或設備的使用，制定相關安全操作規程；

——對相關崗位進行培訓，掌握工作流程及安全操作規程；

——留存監督檢查工作記錄。需要事先通知的項目，按約定的日期提前發放通知。

10. 綠色物業管理

綠色物業管理的主要管理措施包括但不限于：

——節能：基于辦公樓的能耗組成、能耗設備及運行規律、能耗特點等，進行用能分析，查找存在問題與漏洞，給出針對主要耗能對象制定節能改造方案，報政府主管部門同意后實施。節能改造完成后應對實施效果的功能性、經濟性進行評價；

——節水：利用節水技術和設施，杜絕“跑、冒、滴、漏”；

——垃圾分類：配合當地的城市管理要求，進行垃圾分類宣傳和行為引導，設立生活垃圾分類集中投放點和分類收集容器，對生活垃圾分類收集、分類暫存和分類交運；

——環境綠化：選用有機肥料和生物治蟲技術，營造生態環境；

——控煙管理：辦公樓內嚴禁吸煙，會議室、值班室等不設煙灰缸，發現吸煙人員及時勸阻；

——污染防治：實施雨水、污水分流管理，控制設備噪聲、作業噪聲和粉塵排放，對有毒化學品容器、機油抹布等固體廢棄物等進行有效處置等；

——綠色采購：優先采購政府公布的綠色采購清單物質。

11.標準化建設

——熟悉并按照當地政務單位標準化服務要求做好相應的制度與保障服務工作；

——根據政府部門要求做好相關的標準化服務。

五、人員標準

1. 一般要求

——應持有效資質證書，根據辦公樓的實際情況和合同約定，設置相應的項目管理機構，合理配備管理人員和服務設備設施；

——應有健全的服務質量管理體系，包括：物業服務管理制度、崗位工作標準、安全操作規程等，并制定具體的落實措施和考核辦法，確保服務過程得到有效運行、控制和服務質量的持續改進；

——應確?？梢垣@得企業內部的各種資源，建立與單位主管部門和其他相關方的服務溝通渠道，以支持服務提供的運行和控制；

——應有健全的各項財務管理制度，收費、會計核算、稅收等財務管理工作應嚴格執行國家、當地有關規定，每年報告一次物業服務費用收支情況；

——應有完善的物業管理服務檔案管理制度，檔案齊全，專人保管，查閱方便。物業管理服務檔案內容至少應包括：物業竣工驗收檔案、物業服務承接查驗檔案、用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、設施設備臺帳和管理維修檔案和物業服務日常管理檔案。

2.特定要求

——人員管理：應建立人員行為規范（包括統一著裝、佩戴標識、儀表儀容整潔等）、職業素質與技能培訓機制、從業人員保密制度、人員激勵及處罰機制等；

——信息安全管理：物業服務企業員工上崗前應通過內容包括國家保密法律法規、保密制度、服務過程中的保密知識技能及相關要求、典型案例等的保密培訓，簽訂《保密承諾書》；重點崗位員工須經上報甲方進行政審后方可入職，進入重要辦公區域的服務人員應不少于2人并同進同出，禁止攝影、攝像、錄音；

——溝通匯報機制：應與客戶建立溝通和信息反饋匯報機制，主動、及時將物業管理工作情況及突發事件報告辦公樓后勤主管負責人；

——風險與應急管理聯動機制：應識別辦公樓物業管理服務中可能存在的風險，明確物業管理中的主要風險、重大危險源和安全隱患并采取相應的控制措施。應建立突發事件應急救援隊伍，制定突發事件應急預案，配備應急物質，建立與甲方、相關的社會救援力量和政府部門的應急聯動機制；

——智能化管理：宜根據辦公樓管理需求，引入物業智能化管理和服務系統，提升辦公、客服、巡檢、安防等管理和服務效率，對單位后勤管理部門開放服務監督窗口，實現對物業服務的實時監管等。

3.物業管理服務人員持證上崗

根據國家有關規定及行業要求，物業管理的部分崗位要求持證上崗：

——項目經理、主要管理人員應按照招標文件要求提供相關證書；

——特種作業人員應取得相應特種作業操作證；

——專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書；

——二次供水運行、保養、維修等人員應具有有效的健康檢查證明并經衛生法規知識培訓合格。

——有職業素質，政治素質

——熱愛祖國、誠實信用；

——愛崗敬業，恪盡職守；

——遵紀守法，團結協作；

——無違法犯罪記錄。

4.業務技能

——具備基本法律知識，了解有關崗位管理政策、規定，熟悉物業服務區域基本情況；

——具備較強的語言、文字表達能力和溝通能力；

——具備與崗位職責相應的觀察、發現、處置問題能力；

——熟練使用相關專用設施設備。

——儀表端莊，具備崗位需要的身高、視力等條件。

——具備崗位所需學歷，特殊崗位應具備相應的專業業務知識和技能。

5.年齡條件

依據國家有關行業危險等級劃分，秩序維護員等崗位人員年齡應符合國家法律規定的最低或最高年齡要求。

6.安全生產

嚴格按安全操作規程操作，不得違章作業、違章指揮。

7.行為規范

——統一著裝、干凈整潔，并按規定佩帶標志，因私外出時應著便服。

——姿態端正、工作規范、舉止文明、精神飽滿、表情自然；

——語言簡潔、文明，主動、熱情、耐心、周到并及時、主動提供服務；

——嚴格履行崗位職責；

——不準刁難客戶及來訪人員；

——不得脫崗、空崗、睡崗，不準遲到、早退；

——遵守甲方單位內部的規章制度，不準隨意打聽、記錄、傳播甲方單位內部的機密；

——有重要情況妥善處置并及時上報。不準遲報、漏報、瞞報；

——認真填寫值班記錄，做好交接班工作；

——愛護公物，愛護客戶財物；

——自覺維護環境衛生，保持物業服務區域整齊清潔。

8.人員配置標準

（1）人員配備依據——投標人可自行制定人力資源配置，但總人數不得低于 31人。其中項目經理 1 人，保潔主管 1 人，工程、消防、秩序維護主管及安全總監 1 人，會議服務主管1人；保潔人員5人（室內4人，室外1人），綠化養護人員1人，電力、給排水等綜合維修人員3 人，其他綜合維修人員 2人，消防安防中控室值班人員3人，秩序維護人員 9人，會議服務人員 3 人，檔案管理1人。

（2）人員類別與數量

——項目經理（1 人）。

應具有健康證；大專以上學歷（含大專及同等學歷）；具有 3 年及以上非住宅類綜合物業服務項目經理經驗；提供投標人為其繳納的開標前 12 個月內至少 1 個月社保的證明材料；年齡為25--45周歲（含）之間。

——主管人員（3人）。

保潔主管（1人）：應具有健康證；大專及以上學歷；具有 3 年及以上非住宅類綜合物業服務項目保潔主管經驗；提供投標人為其繳納的開標前 12 個月內至少1 個月社保的證明材料；年齡均在35--55周歲（含）之間。

工程、消防、秩序維護主管及安全總監 1 人：應具有健康證；大專及以上學歷；具有 3年及以上非住宅類綜合物業服務項目工程主管經驗和秩序維護主管經驗；提供投標人為其繳納的開標前 12 個月內至少 1 個月社保的證明材料；年齡均在25--55周歲（含）之間。

會議服務主管（1人）：應具有健康證；大專及以上學歷；具有 3 年及以上非住宅類綜合物業服務項目會議服務主管經驗；提供投標人為其繳納的開標前 12 個月內至少 1 個月社保的證明材料；年齡均在 18--40 周歲（含）之間。

——保潔（5 人,其中室內4人，室外1人）。全部持有健康證；均具有 1 年及以上保潔工作經驗；年齡均在 18 -- 55 周歲（含）之間。

——綠化養護人員（1人）。全部持有健康證；均具有 1 年及以上綠化工作經驗；年齡均在 18 -- 55 周歲（含）之間。

——工程維修人員（5人）。

電力、給排水等維修人員（3人）：應具有健康證；具有高壓、低壓電工作業證；具有 3 年及以上非住宅類綜合物業服務項目給排水工作經驗；均具有 3 年及以上中央空調機房工作經驗；均具有 3 年及以上電力維修工作經驗；年齡均在 18--55 周歲（含）之間；

其他綜合維修人員（2人）：應具有健康證；具有從事二次供水設備運行清洗、家具設備房屋門窗維修技能；具有低壓電工證、水暖工證；均具有 3 年及以上非住宅類綜合物業服務項目綜合維修工作經驗；年齡均在 18--55 周歲（含）之間。

——消防安防中控室值班人員（3 人）：應具有健康證；均具有消防設施操作員證書；均具有 3 年及以上中控崗位工作經驗；年齡均在 18--55 周歲（含）之間。

——秩序維護人員（9人）。全部持有健康證；有機動車駕駛證書（c1及以上）不得低于3人；均具有 2 年及以上非住宅類綜合物業服務項目秩序維護經驗和停車場工作經驗；具有特種設備安全管理a證不得低于2人同時具有2 年及以上電梯管理工作經驗；年齡均在 18--55 周歲（含）之間。

——會議服務人員 （3人）：均持有健康證；均具有 2 年及以上非住宅類綜合物業服務項目會議服務工作經驗；均流利使用普通話；年齡均在 18--40周歲（含）之間。

——檔案管理人員（1人）：均持有健康證；均具有 2 年及以上非住宅類綜合物業檔案管理工作經驗；年齡均在 18--40周歲（含）之間。

六、考核細則

甲方每月按照物業管理服務指標及考評表對乙方進行物業管理監管考評，根據考評分支付物業管理費，扣分和評分不及格處罰按考評辦法執行。

1.事故過錯責任。事故過錯責任是指因乙方存在管理責任，導致標的物業發生事故造成財產損失或人身損害的。事故過錯責任分三個等級:a、一般事故過錯責任，指乙方存在管理責任，但沒有發生人身損害，僅出現財產損失，且損失金額達人民幣【2】萬元以下（不含【2】萬元）的情形；b、較大事故過錯責任，指乙方存在管理責任，出現人身傷害(低于10級傷殘等級鑒定，即沒有鑒定法定等級)或財產損失達人民幣【2-5】萬元的情形:c、重大事故過錯責任，指乙方存在管理責任，出現人身傷害(傷殘等級10級以上，含10級)或財產損失達人民幣【5】萬元的情形。

2.中標的物業出現前款事故過錯責任的，乙方除賠償甲方或第三人損失外，甲方還有權要求乙方按照下列標準支付違約金，其計算基數均為當月的物業管理費。一般事故過錯的扣罰比例幅度為5%；較大事故過錯的扣罰比例幅度為15%；重大事故過錯的扣罰比例幅度為25%；

3.上述物業管理服務費的扣罰涉及的投訴類型、過錯大小、事故性質、有效性有分歧異議的，以甲方的意見為準。

4.甲方將參照行業標準以及招標文件要求、投標文件響應情況、委托管理合同的有關約定，確定考核內容及標準，對中標公司物業服務事項進行考核，并根據考核結果，據實核定管理服務費。

5.考核采用百分制，其中:

90分(含)以上為優秀，支付當期合同價款；

90分以下至85分(含)為良，支付當期98%的合同價款；

85分以下至80分(含)為中，支付當期95%的合同價款；

80分以下至75分(含)為一般，支付當期90%的合同價款；

75分以下至70分(含)為較差，支付當期85%的合同價款。

70分以下為差，甲方有權終止合同。

甲方檢查人員做好工作檢查記錄和投訴記錄，檢查中發現或受理投訴不符合服務標準及細則的，按照考核標準確定扣分，向物業公司發出書面整改及扣分通知書，物業負責人簽字認可并整理保存。支付管理服務費時，統計扣分累計數，對照考評辦法評定是否合格，不合格的進行處罰扣款。

6.乙方承擔的責任

（1）因物業服務人員在物業服務范圍內從事違法活動導致的相關責任。

（2）因工作失誤或失職導致物業服務范圍內財產被盜責任。

（3）因工作方法不當、失誤而傷害員工或訪客以致引發的事故責任。

（4）因操作不當造成物業服務范圍內的設備、設施損壞的責任。

（5）因在管理內容或職責范圍內未有效排除險情(自然災害除外)或未及時反饋給甲方而造成訪客及員工傷殘責任。

（6）因管理松散，未按甲方規定浪費資源，視情節輕重扣減物業管理費。

（7）因未達到物業管理質量量化考核標準，考核結果按評分細則進行獎懲，嚴重者解除合同。

（8）因半個月內兩天以上(含兩天)人員配置不到位或者擅離工作崗位按缺崗計算，采購人有權扣減當月1.5%物業管理費。

（9）因合同期內提供的服務與承諾相差較大或因管理問題而發生重大事故的，甲方有權要求乙方按要求整改或單方面解除合同，造成損失的，由乙方承擔。

（10）因合同期內乙方無故單方解除終止合同，除賠償甲方經濟損失外，扣除全部履約保證金。

7.物業管理服務前期交接工作的要求

（1）乙方對物業管理服務前期交接工作不收取任何費用。

（2）乙方須提前做好進場準備工作，服務開始前一周所有工作人員、設備全部準備到位。

（3）乙方必須參加物業管理項目的全部設備、設施的驗收工作，履行交接手續后一切責任由乙方承擔。

8.驗收方式及標準:每期結算前，甲方依據本項目管理要求和乙方投標文件承諾，對乙方提供的服務質量進行考核打分?？己朔绞綖椋瑓^局領導評價打分、各部門評價打分、管理部門打分，采取定期不定期相結合，確保評價客觀準確。

總分100分，乙方違反物業合同約定服務標準的，每一項不達標將進行相應扣分，乙方得分在 90(含)-100分之間的，要嚴格服務標準，提高服務質量；方得分在80(含)-90(不含)分之間的，要逐項向甲方提交整改措施，同時對不達標服務項目進行整改；乙方當月得分在80(不含)以下的，視為當月考核不合格，按本文第六條考核細則中第五款考核采用百分制中的規定支付當期合同價款；同時，甲方有權要求乙方支付當期費用的【5】%作為違約金，違約金不足以彌補甲方損失的，乙方應當予以補足。因乙方工作人員的工作不認真造成的甲方物品、器具、設備、設施等的損壞由乙方按原價進行賠償。乙方在當年服務周期（連續12個月）內平均得分在80(不含)以下的，視為當年考核不合格。

考核規則表

采購人以項目采購需求及合同相關內容為驗收標準組織驗收，中標人配合。

1.驗收條件

中標人按照項目采購需求及合同相關內容完成全部服務，并通過采購人每個服務周期（1個月為一個服務周期）的考核。

2.驗收標準

采購人按照采購需求及合同約定的技術、服務和安全標準，對中標人各項義務履行情況、考核情況、整改情況等進行總體評價。驗收標準應當符合采購文件及合同約定，未進行約定的，應當符合國家強制性規定、政策要求、安全標準和行業有關標準。

3.驗收流程

在符合項目驗收條件后，中標人可提出項目驗收申請。采購人在收到中標人提出的合格的驗收申請后，組織驗收小組完成驗收工作。具體驗收流程如下：①中標人向采購人書面提出項目驗收申請。②中標人整理提交項目驗收相關的管理和技術文檔，由采購人進行初步審核，并根據采購人要求進行修正直至審核通過。中標人應提交的相關文檔包括但不限于以下內容：每個服務周期的考核情況及整改情況、設施設備運行情況和風險隱患排查情況、各系統運行資料（運行記錄、檢測報告、外包合同等）、各系統操作密碼和門禁卡以及房間鑰匙清單、應交回采購人歷次移交的資料清單、應移交屬于采購人的物資清單、擬移走的中標人物資清單。③采購人成立驗收小組，召開項目驗收評審會議，根據項目驗收內容及相關要求，對中標人提交的項目過程文檔進行驗收評審。④驗收評審通過后，由驗收小組出具項目驗收意見。⑤項目驗收結束后，中標人配合采購人按照檔案管理要求進行資料歸檔。

八、付款方式

合同簽訂之日起次月，采購人根據考核驗收結果，按月支付物業服務費用。

九、其他要求

1.中標人嚴格按照合同的要求向采購人提供物業管理服務，并達到質量標準。

2.中標人嚴格遵守采購人的各項規章制度和管理規定，并確保采購人的正常工作環境，辦公秩序及安全。

3.中標人嚴格保守采購人的工作機密。

4.中標人必須按要求配備強干物業隊伍，物業工作人員須身體健康，經采購人審核同意后，方能上崗。

5.建立安全責任制，中標人在工作中應注意防火、防盜，注意工作安全，中標人員工在工作區域內因操作不當造成設備設施、配件損壞及人員受傷、死亡的，由中標人承擔全部責任。并對給采購人造成的損失按實際發生金額進行賠償。凡是中標人管理不善、操作不當等原因導致人身傷亡事故，由中標人負責。

6.采購人提供中標人使用的全部物資為采購人所有，中標人不得出售或轉讓。如中標人擅自將采購人提供的各種物資帶離采購人指定的服務區域或用于其他服務的，當事人應立即調離本服務項目，并賠償采購人相應損失。

7.中標人應遵守采購人規定，并服從采購人工作人員的管理，采購人有權要求中標人重做未達到標準的工作。

8.采購人為中標人提供生活用水、用電、辦公場所以及應當由采購人提供的工程設備的維修所用材料等條件。

9.采購人有權要求中標人配齊符合規定的工作人員。

10.中標人應定期組織員工進行培訓，提高其專業技能，牢固樹立為采購人服務的思想意識。

11.中標人所有員工不得使用電飯鍋電磁爐等與工作無關的電器設備，不得在樓內存放易燃易爆物品，對違反規定的，由采購人按考核規定扣減相應費用。

12.中標人因故無法正常工作時，應報采購人同意。

13.中標人應節約使用采購人提供的資源，保證不造成資源浪費。

14.中標人應及時向采購人匯報工作，征求意見，協助采購人更好的開展工作。

15.在合同履約期內，中標人應對任何時候、任何情況下發生的用工人員意外傷害事故或用工人員致他人意外傷害等事故涉及的責任和賠償承擔全部責任，不得就此向采購人主張任何權利。凡提供服務人員出現任何事故和傷害，全部由中標人負責（包括人身傷害事故）。

16.投標人為本項目所配備的人員不得隨意辭退、調離、轉崗，且投標人所有人員進場服務前，需向采購人提供所有入場人員清單由采購人進行確認，經采購人確認無誤后，方可進場。如有特殊情況必須調整，須提交書面申請并征得采購人同意后方可調整。

17.采購人對中標人不盡職責的項目經理、員工，有辭退的建議權。因中標人工作失誤給采購人造成經濟損失或重大不利影響的，采購人有權終止合同，并要求中標人給予經濟賠償并消除影響。

18.中標人編制物業管理服務年度計劃，本著高效、精干的原則設置人員，服從采購人的整體管理。

19.中標人應為物業工作人員購買相關保險。如發生意外情況由中標人自行承擔。

20.中標人不得拖欠物業服務人員工資，如因拖欠工資而導致的服務質量下降甚至出現重大延誤，采購人有權對中標人進行處罰直至終止合同履行。

21.保潔工具、保潔材料、會務耗材（包含并不限于會議用水、紙杯、紙巾等）、洗手間的廁紙不包含在總價中，費用由采購人承擔。

22.服裝購買費用包含在總價中，費用由中標人承擔。

23.一樓二樓外墻及圍墻清洗，地溝簡易清掏等費用包含在總價中，費用由中標人承擔。

24.如遇重大疫情，防疫消殺物資由采購人承擔。中標人承擔所屬員工個人防護用品、檢疫檢測等費用。

注：本采購需求中“甲方”、“采購人”均指國家稅務總局長春市二道區稅務局。