房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格：

成立條件

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備法定條件，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列五項(xiàng)條件：

(1)有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)首先必須確定名稱(chēng)，有了名稱(chēng)才可能為社承認(rèn)，才能與其他服務(wù)機(jī)構(gòu)相區(qū)別，這也是《民法通則》和《公》的有關(guān)規(guī)定所要求的。組織機(jī)構(gòu)是一個(gè)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)管理有關(guān)事務(wù)及對(duì)外代表該機(jī)構(gòu)從事民事活動(dòng)的機(jī)構(gòu)的總稱(chēng)。沒(méi)有組織機(jī)構(gòu)，也就無(wú)法從事正常的中介業(yè)務(wù)活動(dòng)。

(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所。首先房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須有一個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，不能是“皮包公司”，其次該服務(wù)場(chǎng)所應(yīng)相對(duì)固定，不能打一槍換一個(gè)地方。

(3)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。沒(méi)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也就沒(méi)有從事中介活動(dòng)所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也就無(wú)法就自己的民事活動(dòng)對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。至于財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)到底應(yīng)有多少，應(yīng)根據(jù)不同的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其所從事的不同中介服務(wù)項(xiàng)目來(lái)確定。依據(jù)《公》的有關(guān)規(guī)定，從事科技開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、服務(wù)性的有限責(zé)任公司，其注冊(cè)資本不得少于10萬(wàn)元人民幣。

(4)有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)中介服務(wù)具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果沒(méi)有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員作后盾，中介服務(wù)的質(zhì)量也就難以保證，從而失去其應(yīng)有的價(jià)值，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。無(wú)法就自己的民事活動(dòng)對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。至于財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)到底應(yīng)有多少，應(yīng)根據(jù)不同的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其所從事的不同中介服務(wù)項(xiàng)目來(lái)確定。依據(jù)《公》的有關(guān)規(guī)定，從事科技開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、服務(wù)性的有限責(zé)任公司，其注冊(cè)資本不得少于10萬(wàn)元人民幣。

概念界定

房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。

房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、、租賃的當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)當(dāng)事人）有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)。但國(guó)有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)除外。

房地產(chǎn)咨詢(xún)?nèi)藛T，指具有與房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)并取得合格的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員，分房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。房地估價(jià)師是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員；房地產(chǎn)估價(jià)員是經(jīng)過(guò)并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過(guò)、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）、經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。

資格的

在二手房中介服務(wù)中，（無(wú)論委托人是買(mǎi)方或賣(mài)方，下同），注意經(jīng)紀(jì)公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的資格：

對(duì)經(jīng)紀(jì)公司要查驗(yàn)工商行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案手續(xù)的證明；

對(duì)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人要查驗(yàn)市頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)》和在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注記手續(xù)的證明；同時(shí)，要核驗(yàn)《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀(jì)公司的名稱(chēng)是否一致。沒(méi)有備案、注記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人代理的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)交易中心將不予受理。

執(zhí)業(yè)程序

裴宇瓊律師提醒您要注意經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序，且不應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)代收代付購(gòu)房款。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：

（1）向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料；

（2）從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照市房地局、市制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)備案；

（4）履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告約定機(jī)會(huì)和交易情況；

（5）記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；

（6）按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)，開(kāi)具統(tǒng)一。

禁止行為

（1）無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；

（2）隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng)；

（3）弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽訂虛假合同；

（4）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；

（5）偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（6）利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營(yíng)信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果，或損害委托人利益；

（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；

（8）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職；

（9）索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利，在委托的客戶(hù)之間，通過(guò)壓低賣(mài)出價(jià)格，自行收購(gòu)，再抬高價(jià)格出賣(mài)給購(gòu)房者，牟取不當(dāng)利益；

（10）從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；

（11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。